別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 安中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 -5 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎 印  TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町人見字下法正寺１８２番３ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに貸 家等が見られる新興 住宅地域 西4.8m市道 水道 磯部 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧安中市に近接し農地等も散 見される住宅地域。 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 磯部駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 旧安中市に近接する住宅地域であるが、周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安中市松井田町地区を中心とする既存の住宅地域。需要者の中心は安中市内広域の居住者が多く、それ以 外からの転入は比較的少ない。旧松井田町は過疎化等の影響により衰退傾向が進行し、旧安中市と比較して需要は弱含 みである。当該地域は旧安中市に近接する住宅地域であるが、農地等も多く介在し周辺環境に変化がないため需要は弱 い。市場の中心となる価格帯は土地は３００㎡程度で６００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が 中心の地域であり、アパート等の賃貸目的の需要は乏しく競争力のある共同住宅を想定することが困難であるため、土 地価格に見合う賃料水準が形成されていない。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求め た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下仁田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [102.0] 100 [113.8] [101.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は基本的に回復基調で県内の不動産需要 は例年並みである。安中市は人口減少高齢化 率が顕著であり需要も伸び悩み地価は下落傾 向を示している。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが一般 的要因が示す通り、先行きに不透明感があり 地価は下落傾向にある。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％