別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 安中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 -4 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰 印  TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北東5.5m市道、東側道 水道 松井田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧松井田町の中心部に近い一 般住宅地域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 松井田駅北東方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧松井田町の中心地に近い住宅地域であるが、格別の変動要因はなく今後も現状況で推移すると予測する。外部 流入はほとんど見られず、地価の下落率は依然高い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安中市松井田町地区を中心とする同市西部の一般住宅地域。需要者は安中市居住者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入者は少ない。旧町中心市街地に近く、生活環境は概ね良好と思えるが、商店街の衰退が顕著で、その 影響を受け需要は低迷している。土地は２５０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円程度の物件 が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。旧松井田町域の戸建 住宅を中心とする地域であり、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態 を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下仁田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [102.0] 100 [109.0] [102.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県西部に位置し、高崎市の衛星都市として発 展。国道１８号線が幹線道路として機能して いるが、県の最西部にあり、経済的な求心力 が課題となる。 生活利便性の概ね良好な旧市街地隣接の既成 住宅地であるが、実需に乏しく、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％