別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 藤岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤岡 -7 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤岡市東平井字新町１２７７番１ ②地積 　(㎡) 1,168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 大規模の農家住宅が 多い住宅地域 東5.8m市道 水道 群馬藤岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 群馬藤岡駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家集落地域で、今後も現状維持傾向で推移すると予測する。景気は回 復傾向にあるが、郊外の土地需要は依然として弱く、土地取引は極めて少なく地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡市の圏域に存する農家集落を中心とする郊外の住宅地域。需要者は藤岡市居住者が大半を占め、同一 需給圏外からの転入者は少ない。規模の大きい農家住宅を中心とする旧来の農家集落地域で、土地取引は少なく、需要 は弱含みである。土地は３００～４００万円程度、新築の戸建住宅は１，８００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存の農家集落地域で市街地から離れているため、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸 市場が成立していないため、収益価格は求めなかった。比準価格は信頼性のある複数の取引事例により試算されており 、事例の補正、選択も適切で、近隣地域の地価水準を適正に示している。よって、市場の実態を反映した実証性の高い 価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [102.0] 100 [ 93.5] [102.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調が続いているも のの、人口減少、高齢化等により、一部の区 画整理地を除いて地価は下落傾向が続いてい る。 画地規模の大きい農家住宅が多い旧来の農家 集落地域で、需要は限定的で地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％