別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 渋川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -6 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇 印  TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市吹屋字入谷戸２９８番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,348) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い行政 センター周辺の住宅 地域 南西5.8m市道 水道、下水 渋川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 渋川駅北方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,348) ⑤地域要因の将 　来予測 渋川市の旧郡部の住宅地域で、当該地域の価格形成に影響を与える格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持 すると予測する。当地の地価水準は、県内景気が回復しつつも、現状では下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ上越線沿線の、概ね渋川市の圏域に存する住宅地で、渋川市の旧郡部等の北部域が中心。需要者の 中心は、３０代から４０代の第一次取得者が大半を占める。当近隣は市街地中心から離れた旧子持村の住宅地であり、 県内景気は回復しているものの、不動産市況は低迷しており、需要は弱含みで推移している。土地は５００万円～６０ ０万円程度、新築の戸建物件で１８００万円～２１００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の画地規模が小さく、競争力ある賃貸共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は求められなかった。しかし 、当地域は居住のための自己使用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等から多数の規範性の 高い取引事例を収集し、選択して求めており、市場性を反映して説得力は高いと判断される。従って、比準価格を中心 とし、代表標準地価格から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.5] [102.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は５年間で６．７％減少。Ｈ３０年度土 地取引件数は前年比－６．６％。しかし、新 設住宅着工戸数は前年比＋２５．１％と回復 。 渋川市内の旧郡部の住宅地であり、地域要因 に特段の変動は見られないが、市街地への回 帰現象により、不動産需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％