別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 太田 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 5-10 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市大原町４０２番１１ ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1.2:1 事務所 Ｗ1 中小店舗が立地する 藪塚中心地に近い商 業地域 北8m市道 水道、ガス、下水 藪塚 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藪塚本町庁舎に至近。 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 藪塚駅南西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設に至近な商業地域であるが、住宅も混在する地域であることから商況性は低い。今後当面は現状維持傾 向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太田市及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域。需要者層は個人又は地元大小規模法人等が中心で ある。近年の需給動向は、郊外型大型商業施設の出店の影響もあり、小規模商業店舗が連たんする既成商業地域は住宅 地へと移行しており、商況は低調である。市場の需要の中心となる価格帯は、業種、規模等により個別性が強く多様で あるため見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は収益性を重視する商業地域であるが、自用目的が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃 貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内の規範性ある比準価格が求められたので、採用し 、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [161.3] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太田市は人口が約２２万人の工業都市で、地 元の基幹企業の長年に亘る業績好調を背景に 購買力は回復傾向にある。 商業地としては需要は限定的で弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％