別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伊勢崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄 印  TEL.

鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市三室町６２３２番２ ②地積 　(㎡) 7,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 流通業務施設を中心 に工場等も見られる 工業団地 西18.3m市道、背面道 水道 新伊勢崎 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     7,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊勢崎東流通団地内にあって 、倉庫等流通関連施設を中心 とする工業地域。 街 路 １８．３ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅東方 3.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１７号上武道路、北関東自動車道伊勢崎インターとの連係が良好な工業団地であり、北関東横断、埼玉、東 京方面縦断の首都圏、地方圏市場をカバーする立地特性から安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 県内工業地需要は堅調で、交通アクセスが良いことへの評価が高く、新規工業団地への進出等売れ行きも良いことから 、工業団地の在庫は減少している。更なる企業誘致に向けて用地確保が課題となっている。既存工業地の地価は安定的 に把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 広域的見地から事例を採用し、画地規模、街路系統、造成の程度、工場集積度、都市における立地機能等の要因につい て、比較検討のうえ求められた比準価格は説得性が高いと思料されるため、当該比準価格をもって、本件鑑定評価額と するものである。なお、前年価格を考慮、代表標準地、前橋９－２から規準した価格との均衡も保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつあるものの、 住宅投資、公共投資等一部に弱い動きがみら れる。消費税率引き上げによるマイナスの影 響に注視が必要。 県内工業地需要は堅調で、２０１８年の企業 取得は件数、面積とも全国上位となり、新規 工業地需要は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％