鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１８ -31	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	２０１１９ -19	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	２０１４８ -37	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、南6m、角地		準工居住誘導区域 (70,200)
d	２０１１９ -18	伊勢崎市		更地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
e	２０１５０ -56	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、西4m、角地		準工都市機能誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,248	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,358	100 [ 94.1]	58,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 57,339	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,167	100 [ 98.4]	58,097		59,800
c	(　 ) 43,244	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,859	100 [ 76.8]	54,504		56,100
d	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,308	100 [ 83.5]	56,656		58,400
e	(　 ) 45,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,059	100 [ 81.8]	53,862		55,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.5
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -27.5
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -23.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,100 円／㎡]

伊勢崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,865,866	2,208,281	8,657,585	6,588,750	2,068,835	（　0.9715） 2,009,873	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	41,872,354 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	496.86	Ｓ1	496.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,203 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分貸し４戸、平面駐車場確保のため使用容積小さい、駐車場計１２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	496.86	100.0	496.86	1,804	896,335	2.0	1,792,670
							2.0	1,792,670
～

～

～

～

計		496.86	100.0	496.86		896,335		1,792,670
								1,792,670

⑨年額支払賃料	896,335 円　×　12ヶ月　＝　 10,756,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,756,020 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 752,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,003,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,792,670 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,792,670 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 846,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,865,866 円　　　　（　 9,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１１賃　　　　-16	1,750 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,804 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１１１賃　　　　-18	1,514 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,500 円	87,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	322,681 円	10,756,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 529,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,208,281 円　（　　　　　　 1,836 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 496.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,588,750 円（　　　　　 5,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,865,866 円
②総費用	2,208,281 円
③純収益　①－②	8,657,585 円
④建物等に帰属する純収益	6,588,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,068,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,009,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,872,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
伊勢崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢崎 5-2

群馬県

群馬第１

氏名

不動産鑑定士　保坂　充勇

印

TEL.

鑑定評価額

68,500,000 円

１㎡当たりの価格

56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢崎市宮子町３４２４番１				②地積　(㎡)	1,203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	大規模店舗等が集積する郊外の商業地域	南東17m市道、三方路	水道	伊勢崎 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,203 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地北西方郊外の商業地域

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

伊勢崎駅北西方

3.9km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模店舗等が集積する郊外の商業地域で、特に変動要因はなく今後も概ね現状維持にて推移すると予測する。
地価は緩やかな上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢崎市内の商業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人及び地元個人事業者。大規模店舗
が集積しており、商業施設の連坦性が高く、市街中心部の既成商業施設よりも強い集客力により商況は安定しており需
要は回復傾向にある。市場での中心価格帯は、画地規模や取引価格はまちまちであり、把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗、貸事務所も見受けられ収益性が重視される地域であり、賃貸市場の成熟の程度は概ね普通である。し
かしながら、現在の賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試
算された。取引は賃貸よりも自用目的が多く信頼性のある事例を収集し得たと思料する。よって、実証的な比準価格を
重視し、収益価格を参考とするとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,600 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[110.9]

[103.0]
100

56,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は生産に弱さがみられるものの回復
しており、個人消費も振れを伴いながらも回
復している。

特に大きな変化は見られない。

土地に変化はないが、建物が建て替えられ、
店名も若干変更された。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -3.2
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１１８ -31	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西10m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０１４２ -21	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西13m県道、北3.5m、角地		１住居 (70,200)
c	２０１４８ -37	伊勢崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、南6m、角地		準工 (70,200)
d	２０１１９ -19	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２０１５０ -56	伊勢崎市		建付地	（　）	長方形	南18m県道、西4m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,248	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,358	100 [ 95.0]	58,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	60,000
b	(　 ) 31,499	100 [ 70.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,557	100 [ 83.0]	52,478		54,100
c	(　 ) 43,244	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,859	100 [ 70.0]	59,799		61,600
d	(　 ) 57,339	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,167	100 [ 103.0]	55,502		57,200
e	(　 ) 45,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,059	100 [ 83.0]	53,083		54,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	競売	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -17.7
b	競売	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -33.9
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.4
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -22.4
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

伊勢崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であるため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,487,718	2,566,200	8,921,518	6,563,160	2,358,358	（　0.9734） 2,295,626	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	46,849,510 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,203 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階賃貸面積５００．００㎡、部分貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階建のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	2,000	1,000,000	2.0	2,000,000
							1.0	1,000,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		1,000,000		2,000,000
								1,000,000

⑨年額支払賃料	1,000,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,000,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 996,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,004,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,000,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,000,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 465,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,487,718 円　　　　（　 9,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１１８賃　　　　-11	2,101 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１５０賃　　　　-10	1,867 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,500 円	92,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	600,000 円	12,000,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 529,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 787,900 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,566,200 円　（　　　　　　 2,133 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,563,160 円（　　　　　 5,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,487,718 円
②総費用	2,566,200 円
③純収益　①－②	8,921,518 円
④建物等に帰属する純収益	6,563,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,358,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,295,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,849,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）