別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伊勢崎 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -19 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　設楽　篤司 印  TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市連取町４８９番２１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道 伊勢崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   450 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 環境整備された区画整理済の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 伊勢崎駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部南西方の広瀬川西側に整然とした住宅地域が展開する。環境は良好で安定し、今後も落ち着いた低層住 宅地域として推移する見込み。景気は回復傾向で、地価はやや上昇傾向維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の広瀬川西側を中心とする市街地から市街地外周部に渡る住宅地域である。需要者の中心は伊勢 崎市に居住又は勤務するサラリーマンである。居住環境の良い人気エリアだが空地の減少で供給は減少傾向。市場滞留 期間は比較的短期で競争力は上位。景気は回復傾向持続。有効需要は根強さ維持で推移している。土地は１０００万円 前後、新築戸建住宅は２８００万円前後が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 競争関係が認められる事例を重視して求めた比準価格が近隣地域の取引価格決定の指標になっている。収益価格は、画 地規模が小さく競争力がある共同住宅の想定が難しいため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。 以上、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地と は均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [ 89.7] [102.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢崎市の中級住宅地は中古住宅や宅地後空 地複合の市場を形成。雇用や所得環境は振れ を伴いながらも改善しており需要は少し増加 傾向。 近隣地域は中心部西方の広瀬川西側に区画整 理された住宅地域で中規模住宅が整然と建ち 並ぶ。街路条件や環境条件等の変化は予測さ れない。 街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化 はなく、競争力は地域の標準を維持。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％