別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
高崎 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 9-2 群馬県 群馬第2 氏名  不動産鑑定士 君島 准逸 印  TEL.
鑑定評価額 405,000,000 円  1㎡当たりの価格 23,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高崎市小八木町字薬研寺307番2
②地積
 (㎡)
17,464  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)



台形
1:2
工場兼事務所

中小規模の工場や営
業所が建ち並ぶ工業
団地
西12m市道、背面道 水道、下水 井野

1.4km
(2)



①範囲 東   180 m、西   320 m、南   190 m、北   470 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約   150.0 m、規模      15,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
電機、機械、医薬系等の工場
が集積する幹線道路へのアク
セスが良好な工業団地


12m市道 交通

施設
井野駅北西方

1.4km
法令

規制
工専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
熟成した工業団地で新規進出の工場は見られないが、主要幹線道路へのアクセスが良好なため、移転する工場は
殆どない。工場用地が不足しているため、地価は強含みに転じるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0
二方路               +2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            23,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市のほか群馬県の中・西部に所在する工業団地及び中小工場地域である。需要者は県内外の法人企業
(製造業・物流業等が中心)が見込まれ、同一需給圏での工場進出は好調である。しかし、取引対象は新たに造成・分
譲された工業団地が多くを占め、既存工場地の取引は極めて少ない状況である。高崎市の工場取引も同様な傾向にあり
、また、既存工場の画地規模はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
法人所有の工場が多く、自社使用目的での取引が支配的である。地域の現状から貸工場等はほとんど見受けられず、同
一需給圏においても同様の実情にあるため、賃貸事例の収集ができず、収益価格は求め得なかった。よって、やや広域
的ではあるが、同一需給圏内の工場地の取引事例から適切に試算した実証性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高崎 9-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         26,100 円/㎡
[101.1]
100
100
[101.0]
100
[114.8]
[102.0]
100
23,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
高崎市東部で工業団地が造成され、新興の工
場・物流基地として熟成しつつある。また、
新たな物流団地を計画し、企業誘致の施策を
打ち出している。

工業団地としての熟成度は高く、土地利用度
も高いことから、地価は強含みである。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +1.0
環境       +12.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 高崎 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 236

-19078
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東7.2m市道、
西5.5m、
二方路



工専

(70,200)
b 20118

-49
前橋市

建付


  
(           ) 
不整形 西10m市道、
北6m、東12m、
三方路



工専

(70,200)
c 19126

-117
前橋市

建付


  
(           ) 
不整形 南東10m市道、
北東10m、
南西10m、
北西8m、
四方路

工専

(60,200)
d 268

-31172
高崎市

更地


  
(           ) 
不整形 南7m区画街路
、北東7m、
準角地



工専

(70,200)
e 19135

-156
佐波郡玉村町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7m町道、
東11m、角地




工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,919  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

21,021 
100
[  93.1]

22,579 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

23,000 
b (            
20,616  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[  95.0]
100
[  97.9]

22,233 
100
[  95.0]

23,403 

23,900 
c (            
20,949  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

23,277 
100
[ 100.0]

23,277 

23,700 
d (            
31,450  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

32,456 
100
[ 141.5]

22,937 

23,400 
e (            
18,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

17,647 
100
[  79.6]

22,170 

22,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -7.0 環境     +58.5
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境     -14.5
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      23,200 円/㎡]  



高崎 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自社の工場・営業所が多い地域で賃貸事例が見いだせず、工場の賃貸市場は成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
高崎 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 9-2 群馬県 群馬第2 氏名  不動産鑑定士 立木 圭 印  TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  1㎡当たりの価格 23,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高崎市小八木町字薬研寺307番2
②地積
 (㎡)
17,464  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工専
(60,200)

(その他)



台形
1:2
工場兼事務所

中小規模の工場や営
業所が建ち並ぶ工業
団地
西12m市道、背面道 水道、下水 井野

1.4km
(2)



①範囲 東   180 m、西   320 m、南   190 m、北   470 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   100.0 m、奥行 約   150.0 m、規模      15,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
製造業を主体とした中小規模
の工場の立地する「大八木工
業団地」


西12m市道  、
二方路
交通

施設
井野駅北西方

1.4km
法令

規制
工専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は工業団地として熟成しており、特段の地域変動要因は見られないが、県内工場地に対する堅調な需要
の影響から地価は上昇傾向にて推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0
二方路               +2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            23,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、群馬県の西部、中部を中心に群馬県全域に及び、中小工場の立地する工業団地や工業地域の範囲。需要
者は県内外の法人企業が想定される。県内工業地は高速交通網等による利便性を背景に、需要が堅調で地価は横這いか
ら上昇傾向に転じてきている。なお、工場地の取引は新規分譲された工業団地が中心となっており、既存工業地の取引
は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自社所有の工場・事業所が多い地域で、工場の賃貸市場は成立しておらず、賃貸を想定することが困難であるため、収
益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地に存するものを中心に、規範性の高いも
のを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格
について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高崎 9-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         26,100 円/㎡
[101.1]
100
100
[101.0]
100
[115.3]
[102.0]
100
23,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
駅周辺部では大型公共施設の建設などの再開
発が進行、交通機関の充実などにより北関東
・甲信越の拠点都市としての重要性が増して
いる。

工業団地として熟成されており。工場の新設
や撤退等の動きは見られないが、県内工場地
に対する堅調な需要の影響から地価は上昇傾
向。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +1.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 高崎 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 236

-19078
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東7.2m市道、
西5.5m、
二方路



工専

(70,200)
b 20118

-49
前橋市

建付


  
(           ) 
不整形 西10m市道、
北6m、東12m、
三方路



工専

(70,200)
c 19126

-117
前橋市

建付


  
(           ) 
不整形 南東10m市道、
北東10m、
南西10m、
北西8m、
四方路

工専

(60,200)
d 19135

-156
佐波郡玉村町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7m町道、
東11m、角地




工専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,919  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

21,021 
100
[  92.2]

22,799 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

23,300 
b (            
20,616  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[  95.0]
100
[  97.9]

22,233 
100
[  99.0]

22,458 

22,900 
c (            
20,949  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

23,277 
100
[ 100.0]

23,277 

23,700 
d (            
18,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

17,647 
100
[  79.6]

22,170 

22,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境      -1.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境     -14.5
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      23,100 円/㎡]  



高崎 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自社の工場・営業所が多い地域で賃貸事例が見いだせず、工場の賃貸市場は成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ