別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 高崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -42 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市並榎町１８４番７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 北高崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   250 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市営・県営住宅のほか企業の 社宅、大学生向けの共同住宅 が比較的多い 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 北高崎駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 既存住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持傾向にて推移するものと予測する。需要は安定しているた め、地価水準は当面横這い圏内と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市内の住宅地域である。主たる需要者は高崎市内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中心 となっている。スーパーマーケットや小学校、郵便局が徒歩圏にあることから根強い人気を保っており、需給は安定し ている。市立大学と市街地とを結ぶ幹線市道背後に位置することから、共同住宅が多い。市場の中心価格帯について、 土地の規模２００㎡前後で１，２００～１，４００万円程度、新築住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート、戸建住宅が混在する住宅地域として形成されている。収益不動産の建築を想定するには一定の画 地規模が必要であるが、標準地は当該条件を満たしておらず収益用建物の想定は困難である。一方、比準価格は同一需 給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏ま え、市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [117.4] [103.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有 する。新幹線、高速道路の分岐点になってお り、交通拠点都市としての重要性が高まって いる。 系統連続性がやや劣る地域であるため、発展 性の見込は少ないものの市街地に近いことか ら地価は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％