別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高崎 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -41 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭 印  TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市乗附町字五百山１５０７番１ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北西6.5m市道 水道、下水 高崎 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   280 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西部の観音山丘陵地に 位置する傾斜地勢の大規模住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 高崎駅西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成されており、特段の地域変動要因も見られないことから現状維持傾向にて推移するものと予 測する。傾斜地勢であるため需要は減退し、地価水準は下落傾向にて推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の西部を中心に安中市の一部をも含む圏域に存する住宅地域。需要者の中心は高崎市や安中市に在 住、在勤する自己居住を目的とする勤労者世帯である。中古住宅の売り物件も見られるが、傾斜地勢のため市場性に乏 しく需要は低い。土地は２００㎡前後で６００万円～７００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度が取引の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地で、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一 方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説 得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [110.7] [101.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺部では大型公共施設の建設などの再開 発が進行、交通機関の充実などにより北関東 ・甲信越の拠点都市としての重要性が増して いる。 熟成された傾斜地勢の住宅団地であるため市 場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％