別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -17 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次 印  TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市上佐野町字屋敷北２６２番３外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 高崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街区がやや雑然とした住宅地 域 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 高崎駅南方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 高崎市街地外周部の住宅地域であるが、地域要因を大きく変動させるような要因は特段見当たらないことから、 今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地外周部及び郊外に存する価格中位の住宅地域。需要の中心は３０代の高崎市内在住の勤労者が 中心的で、市外からの転入も少なくない。また生活利便施設への接近性が良好なことから、実需が見込める地域である 。市場の中心価格帯は土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，２００万円～３，０００万円 程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模によ り適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内で あり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [114.5] [104.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高崎市の人口は微減傾向であるが、市街地へ の回帰傾向が見られる。ＪＲ高崎駅周辺の開 発動向が周辺地域の取引動向に影響を与えて いる。 市街地外周部の閑静な住宅地域であり、一定 の需要が見られるなど、地価は底堅く推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％