別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 栃木那珂川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木那珂川 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦 印  TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那珂川町馬頭字赤坂道西２２７５番３ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 南西6.3m町道 水道 烏山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ　町道 交通 施設 烏山駅北方 12.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街地郊外の住宅地域に存し、住宅地域として熟成している。街路の系統・連続性、市街地中心部へ の接近性等で競争力が劣り、地価も依然として下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は那珂川町居 住者で、周辺市町や県外からの流入は僅かである。過疎化が進行しており、不動産取引が僅少であり、供給圧力も極め て弱い。対象地周辺は未利用地が多く、利便性も劣るため需要は弱含みである。画地規模、建物価格がまちまちであり 、需要の中心価格帯は判断出来ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、山間部に近い郊外の地域であるため、賃貸市場は未成熟である。ア パート等の賃貸物件は僅かに見られるが、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。よって市場性 を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [101.0] 100 [102.8] [104.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも のの、緩やかに回復している。消費税率引上 げ後の消費者マインドの動向が注視されてい る。 山間部に近い村落の住宅地であり、人口の流 出も著しい。地域要因の変動に変化は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％