別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 那須 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 -1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生 印  TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字寺子丙字前原３番１６１ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 北東5m町道 水道、下水 黒田原 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 黒田原駅　南東方 350m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 役場、駅、金融機関等との接近性を有し、町内においては利便性に富む地域であるが、地域要因としての特別な 変化は見られない。町全体としての需要の弱含み感から当面地価の下落傾向が継続すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は地縁的選好性のある者を中心に、町内居住者や町内又は近接市への通勤者で、同一需給圏外からの転入は少な い。同一需給圏は那須町及びその周辺市町の住宅地域。近隣地域は駅や役場の存する市街地地域であるが、需要及び供 給共に少なく、更に那須町は人口が減少傾向であるため、特に需要は弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等も一 様でなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にアパート等の収益物件はほぼ見られず、土地利用は自用の戸建住宅がほとんどを占めている。このため賃貸市 場に基づく収益還元法の適用に当たっては賃貸市場が未成熟であり想定要因に対する説得力が弱まることから非適用と した。一方で地域内の取引は実際の類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格の 説得力は強固と見られる。よって比準価格の信頼性を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須塩原 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [105.0] 100 [ 82.8] [101.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税や不安定な国外経済を背景として景 気は踊り場に差し掛かっており不動産市場は 事業需要では影響を受けつつ住宅需要は堅調 を維持している。 地域要因を変化させる行政の動き、店舗の出 店はなく、住宅地域としての需要は低迷し地 価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％