鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高根沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｋ -202	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m町道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
b	Ｒ０２公１Ｍ -76	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東13m国道、北東4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
c	Ｒ０２公１Ｈ -82	宇都宮市		底地	（　）	不整形	北東28m県道、南東7m、南5m、三方路		１中専 (70,200)
d	Ｒ０２公１Ｈ -18	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	西25m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	Ｒ０２公１Ａ -29	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,400	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	50,048	100 [ 88.2]	56,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,421	100 [ 126.4]	58,086		58,100
c	(　 50,765) 63,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	63,882	100 [ 113.4]	56,333		56,300
d	(　 ) 66,612	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,745	100 [ 120.8]	55,252		55,300
e	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	77,204	100 [ 141.0]	54,755		54,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +41.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,300 円／㎡]

高根沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,737,409	2,008,400	7,729,009	5,736,640	1,992,369	（　0.9724） 1,937,380	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,538,367 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,205 ㎡	23.9 m x 48.8 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,730	865,000	3.0	2,595,000
							1.0	865,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		865,000		2,595,000
								865,000

⑨年額支払賃料	865,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,380,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,380,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,549,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,595,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 865,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 163,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,737,409 円　　　　（　 8,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｄ（賃）　　　　-20	2,326 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [141.0]	100 [100.0]	1,793	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｄ（賃）　　　　-9	1,894 ( 1,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,656
c	Ｒ０２公１Ｄ（賃）　　　　-15	2,621 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [139.0]	100 [100.0]	1,886

高根沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,200 円	78,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	415,200 円	10,380,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 509,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 610,700 円	78,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,800 円	78,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,008,400 円　（　　　　　　 1,667 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,736,640 円（　　　　　 4,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,737,409 円
②総費用	2,008,400 円
③純収益　①－②	7,729,009 円
④建物等に帰属する純収益	5,736,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,992,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,937,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,538,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
高根沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高根沢 5-1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　健司

印

TEL.

鑑定評価額

67,100,000 円

１㎡当たりの価格

55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１				②地積　(㎡)	1,205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ1	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西20m県道、背面道	水道、ガス、下水	宝積寺 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 49.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道、二方路

交通

施設

宝積寺駅南東方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

宝積寺バイパス沿いの店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に格別な変動要因は見当たらない
。よって、概ね現状で推移すると予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると判断する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高根沢町及び周辺都市の幹線道路沿いの商業地や、郊外路線商業地域である。近隣地域は、小売店舗、
営業所等が立地する路線商業地域であり、需要者は県内法人やチェーン店を有する大手法人等が中心である。他の幹線
道路沿い商業地との競合や商業地の分散化傾向等は認められるが、需給は安定している。画地規模が一様でなく、更地
取引も少ないため、土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね５，０００万円～１億円以下と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線商業地域に存し、収益性を重視するものの、駐車場用地必須の自用の低層店舗等が多く、投資物件とし
ての需要は少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある
。従って、多数の取引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付
け、単価と総額の関連について十分留意し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数微増。土地取引件数横ばい
、面積増加。景気は基調的には回復中。消費
は底堅く推移、産業動向は回復の動きに足踏
みが見られる。

バイパス沿いの熟成した路線商業地域であり
、地域要因に変動はないが、背後の住宅地域
が発展してきており、収益性は増しつつある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高根沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｋ -83	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ整形	北4.3m町道、中間画地		１住居 (60,172)
b	Ｒ０２公１Ｍ -76	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東13m国道、北東4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
c	Ｒ０２公１Ｊ -58	さくら市		建付地	（　）	長方形	南17m区画街路、東6m、北6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	Ｒ０２公１Ｋ -202	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m町道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,017	100 [ 74.5]	56,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,400
b	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,421	100 [ 129.7]	56,608		56,600
c	(　 ) 39,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	36,521	100 [ 65.0]	56,186		56,200
d	(　 ) 35,400	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	50,048	100 [ 88.2]	56,744		56,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,600 円／㎡]

高根沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,668,280	2,133,900	7,534,380	5,565,600	1,968,780	（　0.9734） 1,916,410	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,110,408 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,205 ㎡	23.9 m x 48.8 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗。駐車料込の賃料。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,695	847,500	6.0	5,085,000
							1.0	847,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		847,500		5,085,000
								847,500

⑨年額支払賃料	847,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,170,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,170,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 813,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,356,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,085,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 847,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 265,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,668,280 円　　　　（　 8,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｂ（賃）　　　　-21	1,576 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,809	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,695 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｈ（賃）　　　　-33	1,459 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,694
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高根沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,800 円	77,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	406,800 円	10,170,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 509,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 599,000 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,133,900 円　（　　　　　　 1,771 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,565,600 円（　　　　　 4,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,668,280 円
②総費用	2,133,900 円
③純収益　①－②	7,534,380 円
④建物等に帰属する純収益	5,565,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,968,780 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,916,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,110,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）