別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 野木 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野木 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一 印  TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡野木町大字友沼字松原６５０４番１８ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m町道 水道 野木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の外周部に位置する土 地区画整理事業が行われた住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 野木駅　北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理が行われたが農地等が多く残存しており、今後は緩慢に住宅等の建設が進むと予測する。住宅地と しての熟成度や接近条件等がやや劣ることから、地価は若干の下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は野木町、及び近接市町の住宅地域。需要者の中心は町内、及び近接市町の居住者と町内、及び近接市町 への通勤者で、同一需給圏外からの転入も若干見受けられる。野木町では住宅地需要が回復傾向であるが、市部と比較 して選別化による選好性がやや劣っており、需給関係は需要がやや弱含みである。需要の中心は土地で７００万円～１ ２００万円程度、新築戸建住宅は２４００万円～２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街地の外周部に存する戸建住宅が中心の地域で、アパート等の収益物件は殆どないため、収益価格は試算しなかっ た。また、近隣地域、及びその周辺地域では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて少なく、土地取引に於いて 収益性は殆ど考慮されない地域である。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域 要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 77.5] [102.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野木町の人口は微減傾向で、土地取引件数は 、概ね横這い状態が続いたが、平成３０年は やや増加し、令和元年は１０月までの比較で 、減少している。 土地区画整理が行われたが、町中心部からや や距離があり、農地等が多く残存している。 低・未利用地が多いため、地価下落が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％