別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 壬生 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司 印  TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５ ｢いずみ町８－１９｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い分譲住宅地域 南6.5m町道 水道、ガス、下水 おもちゃのまち 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 おもちゃのまち駅南方 730m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に造成され、当時からの中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。造成後相当年数が経過し 、概ね熟成しており格別の変動要因は無いことから、当分は現状のまま推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、壬生 町及び周辺市町の居住者が多い。この地域は、熟成度の高い住宅地域だが、住環境の良好な区画整理地や民間開発によ る新興の分譲地等との競合により需要は依然として弱含みで推移している。土地は、面積で２００～３００㎡、総額で は、６００～１，２００万円前後、新築の戸建物件が約１８００万円～２５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域 に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格 や市場動向、米中の貿易摩擦など海外経済の日本への影響、消費税率引上げ後の個人消費の動向、景気動向等も十分検 討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [105.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 壬生町の人口は概ね横ばい傾向にある。区画 整理、開発分譲による宅地供給も見られるが 、地価は弱含みで推移している。 造成後相当年数が経過した分譲地であり、地 域要因に変動はなく、新興の住宅地域との競 合により選好性は依然としてやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％