別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 茂木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎 印  TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地に開発された 住宅地域 南西5m町道 水道 天矢場 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 天矢場駅北方 800m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町が丘陵地帯で開発した分譲地域である。生活利便性に劣り転入者が少ないことから、地価水準も下落が続くも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂木町及びその周辺市町に形成される住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者が殆ど であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。住宅利便性などに劣る地域では慢性的な需要不足が認められ、取 引価格は下落傾向が続いている。土地については、３００万円～５００万円程度が需要の中心となっていると思料され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する茂木町及びその周辺町内の住宅地域において信頼性の高い取引事例を収集できたので、比準価格を重視 し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺は自己所有の戸建住宅が多い 分譲地内にあって、賃貸物件の新規需要、供給が見られないため収益還元法は適用していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [105.0] 100 [149.9] [104.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茂木町においては、土地取引件数及び取引面 積は前年比でやや改善しているが、人口は大 幅減が続いており、宅地需要に改善は見られ ない。 地域要因に特段の変化は無いものの、人口減 少が続く茂木町のさらに郊外に位置する住宅 地域にあり、地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％