別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上三川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士 印  TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字冨士山３３５６番４ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模な一般住宅が 多く見られる郊外の 住宅地域 南4m私道 水道、下水 石橋 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 石橋駅　東方 5.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予 測する。地価は区画整理等による宅地供給が多く、当該宅地等との競合及び選別化により未だ弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、上三川町の市街地及びその周辺部の住宅地域を圏域とする。需要者は上三川町及びその周辺市町に居 住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も若干認められる。当該地域は、周辺で開発分譲が見られ る既成住宅地域であり、需給は区画整理済の住宅地及び新規の民間分譲地に集中しており、選別化傾向等から需要は依 然として弱含みである。土地は６百万円程度、新築戸建物件で２千万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は、上三川町内において類似性を有する既成住宅地等の取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場 性を反映して実証的意義は高く説得力を有する価格である。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を採用 し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [119.2] [105.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　消費等の基調が弱く景気減速懸念が払拭で きない中、二極化及び選別化が進行し、住環 境・利便性の高い地域を中心に地価の回復傾 向が認められる。 　当該地域に格別の変動要因はないが既成住 宅地域であり、しらさぎ地区の区画整理済住 宅地や新規開発分譲地との競合により需要は 弱含みである。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％