別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 小山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　基雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字乙女字町谷１１７６番５２ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6.5m市道 水道、下水 間々田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 間々田駅　南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は間々田地区の南西端部に位置した古い中規模分譲地で、市街地及び間々田駅等への接近条件に難点を 有している事より活発な需要は認め難く、当面現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は間々田地区南西部に位置した古い中規模分譲地で、同一需給圏は小山市南部及び周辺市町を中心とする圏域 で、需要者は圏内に居住する一次取得者が中心である。周辺部には未利用地も多く開発余地を有しているが需要は停滞 気味で開発は遅効的である。取引の中心価格帯は、土地４００万円～８００万円（１５０㎡～２５０㎡）新築の戸建住 宅は１，８００万円～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古い中規模分譲地域内にあって土地取引は自用目的の取引が中心の地域で、また対象地の地積が狭小で経済 合理性に適合した賃貸用不動産の想定が困難であるため収益価格を試算し得なかった。比準価格は同一需給圏内の類似 地域において信頼有る多数の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。 従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 90.3] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山駅を中心とした土地区画整理地域内では 諸条件に恵まれ宅地需要は回復しているが、 外周部地域では未だにやや低迷している。 近隣地域周辺部には未利用地が残され開発余 地を有しているが、接近条件に難点を有して おり開発は停滞し、概ね現状のまま推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％