鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日光 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公２Ｆ -19	日光市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公２Ｋ -9	日光市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０２公２Ｋ -10	日光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、北東4m、角地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０２公２Ｆ -210	日光市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17.2m国道、北東6.2m、二方路		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,963	100 [ 126.0]	35,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,700
b	(　 ) 33,811	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,473	100 [ 93.0]	35,992		36,000
c	(　 ) 16,294	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 67.2]	37,079	100 [ 103.9]	35,687		35,700
d	(　 ) 35,489	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.6]	40,734	100 [ 116.3]	35,025		35,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -32.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

日光 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,510,910	747,582	2,763,328	2,520,000	243,328	（　0.9734） 236,855	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,833,776 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	16.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロアー貸し。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	1,965	167,025	3.0	501,075
							1.0	167,025
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	1,572	141,480	3.0	424,440
							1.0	141,480
～

～

～

計		200.00	87.5	175.00		308,505		925,515
								308,505

⑨年額支払賃料	308,505 円　×　12ヶ月　＝　 3,702,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,702,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,165 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,405,895 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	925,515 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,505 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,500 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,510,910 円　　　　（　 12,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公２Ｋ（賃）　　　　-26	1,625 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公２Ｋ（賃）　　　　-27	1,604 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,986
c	Ｒ０２公２Ｋ（賃）　　　　-28	3,148 ( 3,148)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,920

日光 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,082 円	3,702,060　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 747,582 円　（　　　　　　 2,748 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,520,000 円（　　　　　 9,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,510,910 円
②総費用	747,582 円
③純収益　①－②	2,763,328 円
④建物等に帰属する純収益	2,520,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,833,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
日光 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日光 5-5

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　池末　宏行

印

TEL.

鑑定評価額

9,470,000 円

１㎡当たりの価格

34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日光市今市字中道１１０９番６外				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南11m市道	水道、下水	下今市 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

下今市駅　南東方

100m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

下今市駅周辺の商業地域であり、地方都市の既成商業地域の衰退化傾向を受けているものの、周辺で都市基盤整
備事業が進行するなど、好材料も有している。地価は横ばい乃至は若干の弱含みで推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日光市を中心とする周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性をもつ個人事業者、中小企
業等である。近隣地域は東武下今市駅に比較的近い商業地域であり、商業地域の郊外化に伴って衰退傾向にあったもの
の、周辺都市基盤整備事業の進行により、繁華性の回復が期待される。画地規模が一様でないため総額の把握は困難で
あるが、土地は単価水準で概ね３０，０００～４０，０００円／㎡程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

東武下今市駅に近い、自用の店舗が多く見られる地域であり、自用の店舗用地の取得を目的とした取引が中心となって
いる。周辺には空き店舗もみられ、収益性がやや低いことから収益価格は低位に求められた。したがって、信頼性のあ
る取引事例により求めた比準価格に価格規範性の重点を置きながら収益価格を関連づけ、更に経済情勢等の一般的要因
の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日光 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,100 円／㎡

[101.0]
100

100
[ 99.0]

100
[115.0]

[100.0]
100

34,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基調的には回復傾向にあるものの、地方圏へ
の影響は限定的である。人口は１年間で－１
．４％、世帯数は＋０．１％である。

下今市駅周辺の商業地域であり、周辺の都市
基盤整備と相俟って、需要の回復が期待され
る。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

日光 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公２Ｆ -210	日光市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17.2m国道、北東6.2m、二方路		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０２公２Ｆ -19	日光市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ０２公２Ｋ -9	日光市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０２公２Ｋ -27	日光市		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,489	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.6]	40,734	100 [ 115.2]	35,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,963	100 [ 128.1]	35,100		35,100
c	(　 ) 33,811	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,141	100 [ 92.1]	35,984		36,000
d	(　 ) 20,028	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	30,720	100 [ 86.6]	35,473		35,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,500 円／㎡]

日光 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,421,688	743,919	2,677,769	2,439,500	238,269	（　0.9741） 232,098	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,736,694 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	272 ㎡	16.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室のスペースを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	1,949	165,665	3.0	496,995
							1.0	165,665
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	1,500	135,000	3.0	405,000
							1.0	135,000
～

～

～

計		200.00	87.5	175.00		300,665		901,995
								300,665

⑨年額支払賃料	300,665 円　×　12ヶ月　＝　 3,607,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,607,980 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,319,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,665 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 94,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,421,688 円　　　　（　 12,580 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公２Ａ（賃）　　　　-21	1,505 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,009 円/㎡　月額支払賃料（　 1,949 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公２Ｆ（賃）　　　　-11	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,018
c	Ｒ０２公２Ｂ（賃）　　　　-6	2,886 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,061

日光 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,319 円	3,607,980　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,919 円　（　　　　　　 2,735 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,439,500 円（　　　　　 8,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,421,688 円
②総費用	743,919 円
③純収益　①－②	2,677,769 円
④建物等に帰属する純収益	2,439,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,736,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）