鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日光 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公２Ｋ -25	日光市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	Ｒ０２公２Ｆ -19	日光市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ０２公２Ｋ -10	日光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、北東4m、角地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０２公２Ｆ -210	日光市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17.2m国道、北東6.2m、二方路		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,586	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	32,110	100 [ 79.0]	40,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,963	100 [ 111.3]	40,398		40,000
c	(　 ) 16,294	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 67.2]	37,079	100 [ 92.9]	39,913		39,500
d	(　 ) 35,489	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.6]	40,734	100 [ 98.9]	41,187		40,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -32.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100 円／㎡]

日光 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,147,444	2,551,943	9,595,501	8,996,400	599,101	（　0.9741） 583,584	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,909,878 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	320.00	Ｓ2	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	506 ㎡	13.5 m x 32.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、フロア貸し、駐車料込み。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	83.0	265.60	2,152	571,571	3.0	1,714,713
							1.0	571,571
2～ 2	店舗	320.00	88.0	281.60	1,720	484,352	3.0	1,453,056
							1.0	484,352
～

～

～

計		640.00	85.5	547.20		1,055,923		3,167,769
								1,055,923

⑨年額支払賃料	1,055,923 円　×　12ヶ月　＝　 12,671,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 547.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,671,076 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 886,975 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,784,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,167,769 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,055,923 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 333,883 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,147,444 円　　　　（　 24,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公２Ｆ（賃）　　　　-11	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,152 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公２Ａ（賃）　　　　-21	1,505 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,200
c	Ｒ０２公２Ｆ（賃）　　　　-5	2,608 ( 2,500)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,236

日光 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	126,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	506,843 円	12,671,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,100 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 1,008,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,551,943 円　（　　　　　　 5,043 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,996,400 円（　　　　　 17,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,147,444 円
②総費用	2,551,943 円
③純収益　①－②	9,595,501 円
④建物等に帰属する純収益	8,996,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	599,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,909,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
日光 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日光 5-2

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　大山　賢

印

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日光市中鉢石町９０４番１外				②地積　(㎡)	506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) （その他）土砂災害警戒区域
	1:2.5	事務所ＲＣ2	店舗の中に事務所等が混在する商業地域	南西15m国道	水道、下水	東武日光 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

東武日光駅北西方

1.3km

法令

規制

（都）商業
(80,300)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

東武日光駅及びＪＲ日光駅と二社一寺を結ぶ街道沿いの商業地域であり、今後も同様の環境を維持していくもの
と予測する。宿泊者数は伸び悩むが観光客数は増加しており、地価も若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

水路介在　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧日光市を中心とする日光市内の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主及び県内外の法人が見込
まれる。近隣地域は最寄駅と二社一寺を結ぶ日光街道沿いに位置し、インバウンドの拡大を追い風として観光客数が増
加傾向にあり、その稀少な立地性から供給は少ないが、潜在的な需要は多い。取引価格は敷地規模によりかなりのばら
つきがあり中心となる総額の価格帯は見い出せない状況にあるが、単価としては、４万円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲にはテナント店舗も見られるが、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていない地域であるため、収益価格
は低位に求められており、相対的な信頼性はやや低い。比準価格は少ないながらも価格牽連性を有する商業地の事例を
収集し得たことから信頼性は高い。また、市場参加者は自用目的での取引が中心であるため、市場での取引の実態を反
映し信頼性が高く実証的である比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日光市は人口減少率、高齢化率がともに県平
均を大きく上回っている。二社一寺付近の観
光地を除く大部分は下落基調が続いている。

土産店や飲食店が多い観光商業地域であり、
観光客数の増加に伴い、繁華性が向上してい
る。需要はやや強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日光 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公２Ｋ -231	日光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	Ｒ０２公２Ｋ -25	日光市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	Ｒ０２公２Ｋ -234	日光市		建付地	（　）	長方形	北東19m国道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	Ｒ０２公２Ｆ -19	日光市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,749	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,853	100 [ 100.0]	41,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 25,586	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	32,110	100 [ 81.7]	39,302		38,900
c	(　 ) 36,019	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,222	100 [ 103.0]	40,021		39,600
d	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,963	100 [ 109.3]	41,137		40,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

日光 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,866,673	2,503,710	9,362,963	8,782,200	580,763	（　0.9741） 565,721	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,545,327 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	313.59	Ｓ2	627.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	506 ㎡	13.5 m x 32.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ店舗、フロアー貸し平面駐車場４台

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	313.59	85.0	266.55	2,059	548,826	3.0	1,646,478
							1.0	548,826
2～ 2	店舗	313.59	90.0	282.23	1,750	493,903	3.0	1,481,709
							1.0	493,903
～

～

～

計		627.18	87.5	548.78		1,042,729		3,128,187
								1,042,729

⑨年額支払賃料	1,042,729 円　×　12ヶ月　＝　 12,512,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,512,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,001,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,511,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,128,187 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,042,729 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 326,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,866,673 円　　　　（　 23,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公２Ｂ（賃）　　　　-2	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,123 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公２Ｆ（賃）　　　　-17	1,604 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,051
c	Ｒ０２公２Ｆ（賃）　　　　-7	1,592 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,153

日光 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	500,510 円	12,512,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 984,000 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,503,710 円　（　　　　　　 4,948 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 627.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,782,200 円（　　　　　 17,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,866,673 円
②総費用	2,503,710 円
③純収益　①－②	9,362,963 円
④建物等に帰属する純収益	8,782,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	580,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,545,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）