別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 日光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明 印  TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市今市字下原１２４１番１１外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 下今市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 下今市駅　東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 今市地区の東部に於ける熟成度の高い住宅地域で、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。人口減少 等により、住宅需要が低迷していることから、地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は今市地区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は市内に居住または通勤する一次取得者層の外、郡 部からの流入者も見られる。需要の中心は、利便性、快適性の高い新築の分譲地であるが、供給は散発的で少ない。ま た、既存の分譲地は、割安感から一定の需要が存在する。需要の中心となる価格帯は、土地一区画で４００～６００万 円程度、新築戸建住宅は１，８００～２，１００万円程度である。需給バランスの緩みから、総額は低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は宅地分譲された戸建住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが、画地規模が小さく、駐車場を完備した アパート等の建築が困難で、経済合理性を有する賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では、 快適性、利便性等が重視され、自己使用目的での取引が主であるため、市場における取引価格が重視される。従って、 不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 94.7] [101.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外国人観光客の増加等で、観光業等を中心に 業績が好転し、商業地は、局地的に需要が増 加している。住宅地は、人口減少等の影響で 、弱含んでいる。 街路条件が劣る住宅地域のため、新規分譲住 宅等との比較に於いて、競争力は劣る。地域 要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％