別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 日光 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大竹　正巳 印  TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市稲荷町２丁目３７０番３外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い市内 中心部に近い既成住 宅地域 東3.5m市道 水道、下水 東武日光 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東武日光駅北西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　日光地区市街地中心部の既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面の間、現状を維持するものと予 測する。既成市街地内で需給ともに少なく、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は日光地区市街地を中心とする日光市の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を 有する一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。当該地域は日光地区市街地の街路条件の劣る既成住宅地域で あり、人口減少や高齢化等の影響で、地価の下落は依然として続いている。中心価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡ 程度で、概ね５００万円～８００万円程度、新築戸建物件で１，９００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は日光市日光地区の既存住宅地の取引事例を中心に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場性を反映して実 証的意義は高く説得力を有する価格である。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地 との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 89.5] [102.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外国人観光客の増加等で、観光業等を中心に 業績が好転しているが、人口減少、高齢化比 率の高止まり等により、不動産需要は総じて 弱含みである。 日光地区市街地中心部周辺の既成住宅地域で 、地域の特性を形成する地域要因に格別の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％