鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公３Ｋ -11	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、北3m、二方路		近商 (100,200)
b	Ｒ０２公３Ｇ -70	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２公３Ｇ -74	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m国道、東14.8m、二方路		準工 (70,200)
d	Ｒ０２公３Ｅ -1	鹿沼市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)
e	Ｒ０２公３Ｇ -82	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m国道、東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,304	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	41,471	100 [ 92.1]	45,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,000
b	(　 ) 38,538	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	42,263	100 [ 90.4]	46,751		46,800
c	(　 ) 41,312	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	39,088	100 [ 84.6]	46,203		46,200
d	(　 ) 54,449	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,328	100 [ 117.4]	45,424		45,400
e	(　 ) 47,285	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	48,678	100 [ 106.3]	45,793		45,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,900 円／㎡]

鹿沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,907,443	1,217,522	4,689,921	3,894,620	795,301	（　0.9475） 753,548	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,378,531 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	165.00	Ｓ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	18.5 m x 27.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２階２ＤＫタイプ（各５５㎡）のアパート３戸。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	1,908	314,820	3.0	944,460
							1.0	314,820
2～ 2	居宅	165.00	100.0	165.00	1,240	204,600	1.0	204,600
							1.0	204,600
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		519,420		1,149,060
								519,420

⑨年額支払賃料	519,420 円　×　12ヶ月　＝　 6,233,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,233,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,734,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,149,060 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 519,420 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 162,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,907,443 円　　　　（　 11,561 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公３Ｇ（賃）　　　　-5	1,949 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,967 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公３Ｋ（賃）　　　　-19	2,496 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,080
c	Ｒ０２公３Ｎ（賃）　　　　-17	1,591 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,872

鹿沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,400 円	55,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	249,322 円	6,233,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,900 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,522 円　（　　　　　　 2,383 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,894,620 円（　　　　　 7,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,907,443 円
②総費用	1,217,522 円
③純収益　①－②	4,689,921 円
④建物等に帰属する純収益	3,894,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	795,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	753,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,378,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
鹿沼 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 5-3

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　櫻井　基雄

印

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市蓬莱町字鳥居跡１０１２番１外				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	西14.5m国道	水道、ガス、下水	新鹿沼 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ　国道

交通

施設

新鹿沼駅　北東方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新鹿沼駅近くに位置した既存の商業地域で低層の小規模店舗・店舗兼住宅及び住宅が混在した地域を形成してい
る。大型店舗等の充実により旧来の商店街は顧客吸収力が低下しつつも、当面現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね鹿沼市及び周辺市町の商業地域で、需要者は個人事業者を含む地元及び圏内企業が中心となっている
市街地中心部及び周辺の既成商業地域では新規出店は極めて少なく、商業地域が分散しているものの近隣地域は現在で
も比較的安定した店舗地域を形成している。取引の中心価格帯は取引規模が一定せず総額は見出し難いが、土地単価と
しては概ね４０，０００円／㎡～５０，０００円／㎡程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において信頼有る多数の取引事例に適切な補修正を施したもので規範性は高い。
地域内では自用の店舗が中心で、賃貸物件は限定的であり賃貸市場の成熟程度は低く、試算した収益価格は規範性に欠
けているものと判断する。従って、本件評価額の決定にあたっては取引の実態を反映する実証的な比準価格を標準とし
収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿沼 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,100 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[114.5]

[100.0]
100

45,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿沼市の人口推移・住宅着工件数等の諸統計
に基付くと地域活性力に欠け、依然として不
動産市場の顕著な回復が認められない。

鹿沼市内の商業地域が面的な広がりを見せ核
が分散している状況に有り、旧中心商業地の
近隣地域は相対的地位の低下が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公３Ｅ -1	鹿沼市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公３Ｇ -70	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２公３Ｇ -82	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m国道、東6m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０２公３Ｋ -11	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、北3m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,449	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,328	100 [ 113.5]	46,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 38,538	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	42,263	100 [ 92.2]	45,838		45,800
c	(　 ) 47,285	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.9]	48,678	100 [ 104.4]	46,626		46,600
d	(　 ) 41,304	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	41,471	100 [ 90.2]	45,977		46,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

鹿沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における商業地で、原価に規範性が認められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,881,294	1,199,918	4,681,376	3,884,160	797,216	（　0.9489） 756,478	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,438,327 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	18.5 m x 27.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し。２階ファミリ－タイプ３戸（５３、３㎡）のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,962	313,920	3.0	941,760
							1.0	313,920
2～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,270	203,200	1.0	203,200
							1.0	203,200
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		517,120		1,144,960
								517,120

⑨年額支払賃料	517,120 円　×　12ヶ月　＝　 6,205,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,205,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,435 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,709,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,144,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 517,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 161,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,881,294 円　　　　（　 11,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-15	2,023 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,983	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,962 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-22	2,179 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,075
c	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-26	2,007 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,007

鹿沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,400 円	54,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	248,218 円	6,205,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,400 円	54,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,918 円　（　　　　　　 2,348 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,884,160 円（　　　　　 7,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,881,294 円
②総費用	1,199,918 円
③純収益　①－②	4,681,376 円
④建物等に帰属する純収益	3,884,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,438,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）