別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿沼 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -21 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市武子字結城道東６３４番３ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか小規 模工場が見られる住 宅地域 北西6.5m市道 水道 鹿沼 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 鹿沼駅北方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿沼市郊外に位置する農家集落地域であり、地域要因の変動はほとんどない。需要の小さい市街化調整区域であ ることや台風１９号による災害のあった地域から近いことから、今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市の市街化調整区域内の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域に存することもあり、需 要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者が一般的で、外部からの需要はほとんどない。農家住宅中心の集落 地域で市街化区域内の宅地に比べると規模も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。また、台風等の 水害エリアにも近いことや、市街化区域内の宅地の下落傾向を反映して需要は小さくなっていると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法において採用した事例は全て鹿沼市の市街化調整区域内における取引であり、信頼性は高いと思料した 。また、自用の農家住宅が主体であり、アパート等は見られないため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該 地域の不動産市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も重視して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大きく高齢化率も高い。平成３ ０年の取引件数は減少傾向であったが取引面 積は若干増加した。建築着工数も低迷気味で ある。 農家集落地域であり、地域要因の変動はほと んどない。地縁者等の限定的な需要が主体の 地域であり、地価の下落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％