鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公３Ｇ -73	鹿沼市		建付地	（　）	正方形	南6m道路、北5m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公３Ｋ -7	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ｒ０２公３Ｄ -77	鹿沼市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０２公３Ｆ -62	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、西5m、角地		２中専 (70,200)
e	Ｒ０２公３Ｍ -12	鹿沼市		更地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,450	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	30,733	100 [ 97.9]	31,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,400
b	(　 ) 34,773	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	31,942	100 [ 102.0]	31,316		31,300
c	(　 ) 25,090	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,426	100 [ 79.3]	30,802		30,800
d	(　 ) 37,079	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,783	100 [ 112.3]	31,864		31,900
e	(　 ) 18,182	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	28,658	100 [ 92.1]	31,116		31,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

鹿沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,780,909	971,972	3,808,937	3,540,760	268,177	（　0.9741） 261,231	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,558,106 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	174.80	ＬＳ2	349.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	496 ㎡	13.6 m x 34.9 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ・平均専有面積４３．７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	174.80	100.0	174.80	1,170	204,516	1.0	204,516
							1.0	204,516
2～ 2	居宅	174.80	100.0	174.80	1,205	210,634	1.0	210,634
							1.0	210,634
～

～

～

計		349.60	100.0	349.60		415,150		415,150
								415,150

⑨年額支払賃料	415,150 円　×　12ヶ月　＝　 4,981,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 349.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,981,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,583,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	415,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 193,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,780,909 円　　　　（　 9,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-14	1,271 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-21	1,078 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,211
c	Ｒ０２公３Ｎ（賃）　　　　-9	1,137 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,187

鹿沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,200 円	50,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	199,272 円	4,981,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 431,800 円	50,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	50,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,800 円	50,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 971,972 円　（　　　　　　 1,960 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,800,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 349.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,540,760 円（　　　　　 7,139 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,780,909 円
②総費用	971,972 円
③純収益　①－②	3,808,937 円
④建物等に帰属する純収益	3,540,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	268,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	261,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,558,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鹿沼 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 -4

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　吉澤　光彦

印

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市樅山町字上原３０３番３１				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が見られる住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	樅山 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ　市道

交通

施設

樅山駅北東方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市街地郊外の住宅地域に存し、住宅地域として熟成している。街路の系統・連続性、市街地中心部へ
の接近性等で区画整理地等新しい分譲地に競争力で劣り、地価も依然として下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鹿沼市において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は鹿沼市居住者で、周辺市町
や県外からの流入は僅かである。市街地各所において積極的な宅地供給が行われており、供給圧力は強い。対象地は市
街地中心部への接近性等において、利便性が劣り需要は弱含みである。土地は６００～１，７００万円程度、新築戸建
は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあり、アパート等は見られるものの、戸建住宅等の自用目的が中心である。
相続対策が多く、賃貸市場が未成熟であり、地価水準に見合う賃料が収受困難であるため、収益価格は低位に求められ
た。よって市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に
留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,100 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[101.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

30,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、緩やかに回復している。消費税率引上
げ後の消費者マインドの動向が注視されてい
る。

古くからある住宅地として熟成しており、大
きな変動要因は見られない。地価はやや下落
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公３Ｇ -73	鹿沼市		建付地	（　）	正方形	南6m道路、北5m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公３Ｋ -7	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ｒ０２公３Ｍ -27	鹿沼市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０２公３Ｋ -73	鹿沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,450	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	30,733	100 [ 98.8]	31,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 34,773	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	31,942	100 [ 102.0]	31,316		31,300
c	(　 ) 25,714	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	29,243	100 [ 94.8]	30,847		30,800
d	(　 ) 45,093	100 [ 130.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	32,837	100 [ 102.7]	31,974		32,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	買進み	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

鹿沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,015,512	971,055	4,044,457	3,786,540	257,917	（　0.9731） 250,979	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,339,979 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	175.00	ＬＳ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	496 ㎡	13.6 m x 34.9 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ８戸、平均専有面積約４４㎡、平面駐車場１２台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	175.00	100.0	175.00	1,183	207,025	1.0	207,025
							1.0	207,025
2～ 2	住宅	175.00	100.0	175.00	1,202	210,350	1.0	210,350
							1.0	210,350
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		417,375		417,375
								417,375

⑨年額支払賃料	417,375 円　×　12ヶ月　＝　 5,008,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,008,500 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,808,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	417,375 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 417,375 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 203,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,015,512 円　　　　（　 10,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公３Ｋ（賃）　　　　-30	1,243 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,234 円/㎡　月額支払賃料（　 1,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公３Ｄ（賃）　　　　-14	1,271 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,246
c	Ｒ０２公３Ｎ（賃）　　　　-9	1,137 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,126

鹿沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,800 円	56,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	150,255 円	5,008,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 481,100 円	56,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,600 円	56,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,600 円	56,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 971,055 円　（　　　　　　 1,958 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,786,540 円（　　　　　 7,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,015,512 円
②総費用	971,055 円
③純収益　①－②	4,044,457 円
④建物等に帰属する純収益	3,786,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	257,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,339,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）