別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢 印  TEL.

鑑定評価額 337,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市下羽田町字新田２００６番 ②地積 　(㎡) 21,211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 作業所兼事務所 Ｓ3 中規模の工場、配送 センター等の多い工 業団地 南16m市道、三方路 水道 佐野市 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 135.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 佐野市駅南西方 3.8km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 県道及び国道との接近性に優れた羽田工業団地に位置し、今後も同様の地域環境を維持するものと予測される。 市内における工場地需要は堅調で引き合いが強く、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県内南部の工業地域。需要者の中心は、市内の中堅企業から全国展開する上場企業まで幅広い需要 が見込まれる。県南地区では圏央道の整備によるアクセスの向上や交通の便の良さ、分譲価格の低さ等の影響により、 工場地需要は安定しており、産業団地の開発が活発である。取引価格は敷地規模によりかなりばらつきがあるため、中 心となる総額の価格帯は見い出せないが、土地単価は概ね１～２万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社利用目的の取引が中心であり賃貸市場が形成されておらず、地域の標準的な賃料水準の把握が困難であることから 、収益価格は求め得なかった。比準価格は、類似地域において少ないながらも価格牽連性を有する事例を収集し得たこ とから信頼性は高い。よって、現実の市場での工業地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用 し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連をも考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の景況感は悪化傾向にあるが、市内 工場地需要は好調であり、佐野インター産業 団地は完売し、出流原に新産業団地の計画も 進行している。 県道及び国道との接近性に優れた熟成度の高 い工業団地であり、地域要因に特段の変動は 見られない。需要はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％