別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -31 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子 印  TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町字二通１１８３番６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所も見られる住宅 地域 南5m私道 水道 田沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 田沼駅　東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧田沼町の栃本下川集落の住宅地域で、地域的に特に変動要因がない地域であり、当分の間は現状を維持するも のと予測する。地価に関しては、昨年同様の下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐野市全域の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られな い。旧田沼町栃本下川集落の住宅地。田沼地区は区画整理等の優良宅地の供給が継続しているが、農家集落を形成する 中に小規模開発の宅地分譲が散発する地域性であることから地域選好性が強く、需給関係は安定している。土地は３０ ０万～７００万円程度、新築の戸建物件は１８００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅接近性の劣る自用の戸建住宅が中心となる集落地域でアパ－ト等の収益物件はほとんど見られない。さらに、標準地 は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であることから収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価 格は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い 比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [154.5] [105.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高い人口減少率と県平均を上回る高齢化率が 継続している。平成３０年の取引件数は減少 で特に取引面積は大きく減少した。地価も弱 含みである。 集落地域内に存するため、特に地域要因に変 化はないが、田沼駅南側及び郊外の優良宅地 の供給の影響から需要は小さい。地価の下落 傾向は継続する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％