別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐野 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -26 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大竹　正巳 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町字三通１５４４番３ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等の見られる住宅地 域 北西7m県道 水道、下水 田沼 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ県 道 交通 施設 田沼駅　北方 410m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市田沼地区に存する自然発生的な住宅地域で、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。人口減少 や高齢化等の進展等に変わりは無く、需要が減少傾向にあるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武佐野線沿線の住宅地域で、近隣地域は店舗等も見られる古くからの住宅地域である。主たる需要者は 、地縁的選好性を有する３０代前半の一次取得者で、隣接市等からの需要者は殆ど見られない。人口減少や高齢化等の 影響で、需要は依然として弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地が２００㎡～４００㎡程度で、 概ね６００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗等も見られる戸建住宅を中心とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。また、アパート 等の賃貸需要が見込めず、経済合理性を有する賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では、快 適性、利便性等が重視され、市場に於ける取引価格を参考に、価格が決定される。従って、不動産市場の動向等を考慮 し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 87.4] [101.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率が高まるなか、地域 経済は依然として停滞傾向にあるが、インフ ラ整備が進んだ地域を中心に宅地需要は回復 傾向にある。 田沼地区の中心市街地の外れに位置し、店舗 等も見られる古くからの住宅地域であるため 、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％