別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 佐野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一 印  TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町２４８９番１６外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 郊外の区画整然とし た一般住宅地域 北6m市道 水道、下水 田沼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 田沼駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は田沼地区郊外の街区整然とした未利用地が残る住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状 を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田沼地区を中心とした佐野市内北部の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は市内に居住及び勤務する住 宅一次取得者で、圏域外からの転入者は少ない。佐野地区に比し利便性に難がある田沼地区では人口減少も相まって需 要が低迷している中で需要は既成住宅地域よりも街区整然とした地域に向かう傾向にある。土地は１８０㎡から３３０ ㎡程度で１０００万円以下、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は街区整然とした田沼地区郊外の閑静な住宅地域で、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引が中心の地域 である。対象標準地周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は画地規模が小さくアパ ートの建設想定が現実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性を反映して実証的な比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は過去１年間で生産年齢人口が１．４ ％減、高齢化率が０．６ポイント上昇してお り、田沼地区及び葛生地区では宅地需要が弱 含みである。 市場の特性に変動はなく、未利用地が残る郊 外の住宅地域であり、宅地需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％