別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -21 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市戸奈良町字羽室８５７番１ ②地積 　(㎡) 856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西6.5m県道、北西側道 水道 田沼 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 田沼駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか店舗も見られる農家住宅地域で、今後とも農家住宅地域としての推移を辿るものと予測する。価 格水準は低いが地域要因に変化がなく、需要も少ないことから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ両毛線、東武佐野線沿線及び佐野市の圏域。需要者の中心は佐野市及びその周囲市町の若年層の一 次取得者。需給動向は、田沼市街地よりやや離れた農村集落内にあり、集落内あるいは地縁的選好性のある者が土地を 求める場合が希にある。田沼地区は、市街化区域を含め人口が減少し、土地区画整理地内の良好な住宅地域などの地価 も下落し、あえて利便性が劣る調整区域内の宅地を求める者は少なく市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内宅地の取引事例が少ないため、佐野市市街化調整区域内全域の事例を採用したが、地域 格差の少ない農家住宅の事例から求められ信頼性は高いと判断した。市街化調整区域内にあって、収益価格が求められ ず、鑑定評価額は市場の実態を反映していると判断される比準価格を標準とし、調整区域内宅地の需給動向等を考慮の 上、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少（－１．９％）を 上回る人口減少率（－２．４％）に歯止めが かからず、高齢化率（３０．６％）も高く住 宅地需要は弱い。 店舗等も見られる核的生活圏を形成している 農家住宅地域で、価格水準は低いが、需要も なく地価水準は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％