別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 栃木 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -44 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子 印  TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町牛久字皀角子戸８０７番４外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が見られる駅に近い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 栃木 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台風１９号により浸水した。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 栃木駅　南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ栃木駅南側に区画整理事業により開発された住宅地域で、生活利便性の優位性があるため将来的に住宅地域 として熟成度が増すものと予測する。地価は弱含み若しくは横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね栃木市全域の住宅地域。需要者の中心は栃木市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られな い。栃木駅南側にひろがる区画整然とした住宅地。病院やス－パー等に近く生活利便性の優位性はあるが市街地及び郊 外で公共や民間による新規の宅地分譲は継続しているため、競合関係が生じ若干需要は小さい。土地は７００万～１０ ００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心であるが周辺には家族向けのアパ－ト等も見られる。しかしながら、標準地は経済合理性の観点 から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。した がって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、信頼性の高い取引事例から試算された実証的な比 準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は高く、生産年齢人口もかなり減 少している。平成３０年の取引件数及び取引 面積も減少した。地価は下落傾向が継続して いる。 台風１９号により近隣の河川が越水し、浸水 被害があった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％