別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 栃木 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -43 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大竹　正巳 印  TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字木ノ下２８８番１外 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と事業所が 混在する空地の多い 住宅地域 南東6.3m市道 水道、下水 東武金崎 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 東武金崎駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　駅には近いものの、周囲には農地が多い住宅地域であり、格別の変動要因はないので、今後も現状を維持する ものと予測する。取引も極めて少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は栃木市西方地区を中心とする東武日光線、国道２９３号沿線の周辺市町（佐野市・壬生町）の圏域であ る。需要者の中心は栃木市北部を中心に地縁的選好性を有する者が典型的な需要者と判断される。当該地域は駅に近い ものの、人口減少や高齢化等の影響で、地価の下落は依然として続いている。中心価格帯は、土地のみで４００万円か ら８００万円、土地建物総額で１，８００万円から２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は栃木市西方地区の既存住宅地の取引事例を中心に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場性を反映して実 証的意義は高く説得力を有する価格である。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地 との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [104.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市街地中心部周辺に土地需要が認められ るが、人口減少・高齢化率の上昇が大きい外 縁部においては需要が低下している。 東武金崎駅に近接した既成の住宅地域であり 、地域の特性を形成する地域要因に格別の変 動はない。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％