別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 栃木 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -26 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣 印  TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町原宿字神明１０１９番１ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家等の 散在する県道沿いの 住宅地域 東7.5m県道 水道 家中 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 家中駅　北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧都賀町の市街化調整区域に存する農家集落地域。人口減少の影響を受け宅地需要は減少、空家が増加し、地域 は徐々に衰退していくと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね栃木市内の市街化調整区域の戸建住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者 であり、他市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の 通り需要も限定的なため取引件数は少ない。また、取り引きされる土地の規模も一定ではなく、土地の中心的な価格帯 の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、自己使用の建物が中心で賃貸物件が認められないため、収益価格は試 算できなかった。また、適切な造成事例が得られず、積算価格も試算できなかった。当該地域は快適性を重視する住宅 地域のため、比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該 価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は継続しており、高齢化率は 県平均を上回る。旧栃木市中心部の街路条件 の優れた地域を除いて、不動産市況の停滞が 続いている。 市街化調整区域にあり、開発規制は厳しく、 需要者は地縁的選好性を有する者のみのため 、地域要因の変動は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％