別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 足利 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足利 -23 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男 印  TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足利市堀込町字大将陣３００９番３外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 足利市 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ５ｍ市道 交通 施設 足利市駅南西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部に位置する住宅地域で、今後とも戸建住宅地域としての推移を辿るものと予測する。河南地区は比較 的人気があることから地価の下落幅は縮小傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ両毛線、東武伊勢崎線で、足利市の圏域。需要者の中心は市内居住者が大半を占め同一需給圏外から の需要は少ない。取得者は３０代の一次取得者が多い。当該地域は市場での人気が比較的高い河南地区に位置するが、 街区が雑然とし街路も入り組んでおり、需要はやや弱い。土地は、１８０～２５０㎡で、６００～１０００万円程度、 土地建物総額２，４００～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部は戸建住宅中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、河南地区の堀込町及び福居町内 の事例を採用し、信頼性は高い。収益価格は、経済合理性の観点から求められなかった。よって、唯一求められた比準 価格を標準として、住宅地の選別化による需要動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足利 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [145.9] [105.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少（－１．９％）を 上回る人口減少率（－３．８％）に歯止めが かからず、高齢化率（３２．６％）も高く住 宅地需要は弱い。 住宅地域として人気のある河南地区に位置す るが、街区が雑然とした個別開発された住宅 地で需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％