鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ａ -23	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２公１Ｄ -41	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２公１Ｍ -76	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東13m国道、北東4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
d	Ｒ０２公１Ａ -29	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０２公１Ｍ -33	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,500	100 [ 106.9]	64,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 57,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,294	100 [ 90.2]	63,519		63,500
c	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,421	100 [ 115.3]	63,678		63,700
d	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	81,267	100 [ 127.5]	63,739		63,700
e	(　 ) 51,899	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	74,512	100 [ 116.8]	63,795		63,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,800 円／㎡]

宇都宮 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,914,296	1,119,374	3,794,922	3,297,070	497,852	（　0.9734） 484,609	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,889,980 円　　　　（　 33,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	12.8 m x 23.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所、フロア貸し全４区画

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

エントランス・階段等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	2,002	221,221	3.0	663,663
							1.0	221,221
2～ 2	事務所	130.00	90.0	117.00	1,800	210,600	3.0	631,800
							1.0	210,600
～

～

～

計		260.00	87.5	227.50		431,821		1,295,463
								431,821

⑨年額支払賃料	431,821 円　×　12ヶ月　＝　 5,181,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,181,852 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 414,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,767,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,295,463 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 431,821 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 135,074 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,914,296 円　　　　（　 16,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｋ（賃）　　　　-23	2,197 ( 2,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,064 円/㎡　月額支払賃料（　 2,002 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｋ（賃）　　　　-13	2,318 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,094
c	Ｒ０２公１Ｋ（賃）　　　　-18	1,594 ( 1,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,038

宇都宮 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,400 円	46,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	207,274 円	5,181,852　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,900 円	46,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,900 円	46,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,119,374 円　（　　　　　　 3,756 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,297,070 円（　　　　　 11,064 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,914,296 円
②総費用	1,119,374 円
③純収益　①－②	3,794,922 円
④建物等に帰属する純収益	3,297,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,889,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
宇都宮 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-30

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　仁保　謙二

印

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市五代１丁目１６７３番２５外｢五代１－１－５｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	低層店舗の中に住宅等が混在する商業地域	北10m県道	水道、下水	雀宮 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

雀宮駅西方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市南部の県道沿いにあって店舗、事務所、工場、住宅等が混在しており、用途が一様でなく、商業地としての集
客力はやや弱い。地域要因に特段の変動はなく、当面現状で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇都宮市外側の商業地域である。需要者の中心は、市内に地縁を持つ個人事業者や中小法人で、店舗・
事務所利用を企画する事業者である。近年はショッピングセンターや郊外型新興路線商業地域に対してやや劣勢であり
、活力を弱めている。大規模地は少ないものの規模が多様であるため、売買の中心となる価格帯を見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗や事務所が中心である。自用が大部分なので事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見ら
れるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので
、開発法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.6]

[100.0]
100

62,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復とともにデフレ状態から脱しつつ
あり、宇都宮市平均の地価は上昇傾向を見せ
始めた。今後の地価動向には不透明感が強い
。

市南部の幹線沿いにあって、系統連続性は良
好であるが、地域要因に特段の変動は見られ
ない。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ａ -29	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２公１Ｆ -30	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、東6m、角地		２中専 (70,200)
c	Ｒ０２公１Ｌ -10	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０２公１Ｍ -20	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	81,267	100 [ 127.9]	63,539	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,500
b	(　 ) 38,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 84.0]	57,429	100 [ 90.3]	63,598		63,600
c	(　 ) 50,100	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,451	100 [ 79.3]	63,620		63,600
d	(　 ) 73,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	72,463	100 [ 114.3]	63,397		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.4
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.5
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.8
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

宇都宮 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地であり原価法の適用が困難であるため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,717,229	1,028,323	3,688,906	3,177,300	511,606	（　0.9741） 498,355	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,170,510 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	298 ㎡	12.8 m x 23.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所全４戸、平均専有面積５１㎡、駐車料込の賃貸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	2,150	206,400	2.0	412,800
							1.0	206,400
2～ 2	事務所	120.00	90.0	108.00	1,930	208,440	2.0	416,880
							1.0	208,440
～

～

～

計		240.00	85.0	204.00		414,840		829,680
								414,840

⑨年額支払賃料	414,840 円　×　12ヶ月　＝　 4,978,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,978,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,579,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	829,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 414,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 129,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,717,229 円　　　　（　 15,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｄ（賃）　　　　-15	2,621 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.9]	100 [100.6]	100 [100.0]	2,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,215 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｍ（賃）　　　　-1	2,029 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.5]	100 [103.3]	100 [100.0]	2,219
c	Ｒ０２公１Ｎ（賃）　　　　-14	2,744 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.5]	100 [101.1]	100 [100.0]	2,216

宇都宮 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,500 円	44,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	199,123 円	4,978,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,100 円	44,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,323 円　（　　　　　　 3,451 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,177,300 円（　　　　　 10,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,717,229 円
②総費用	1,028,323 円
③純収益　①－②	3,688,906 円
④建物等に帰属する純収益	3,177,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	511,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,355 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,170,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）