鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｄ -26	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東6m、角地		２住居 (70,200)
b	Ｒ０２公１Ｈ -50	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	南東18m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２公１Ｋ -201	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		商業 (100,480)
d	Ｒ０２公１Ｄ -7	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東20m国道、南西6m、角地		準住居 (70,200)
e	Ｒ０２公１Ｂ -6	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南25m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,691	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 120.8]	117,720	100 [ 77.8]	151,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 116,054	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,098	100 [ 74.3]	157,602		162,000
c	(　 ) 211,696	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	216,994	100 [ 137.7]	157,585		162,000
d	(　 ) 116,924	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,859	100 [ 79.9]	147,508		152,000
e	(　 ) 116,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,508	100 [ 75.1]	156,469		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

宇都宮 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線道路沿いの商業地域にあって方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,057,696	4,607,640	17,450,056	14,178,000	3,272,056	（　0.9483） 3,102,891	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	64,643,563 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	248.00	Ｓ4	992.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	611 ㎡	34.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階　テンポフロア貸し２～４階　事務所部分貸し

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

共用部分等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	248.00	75.0	186.00	2,800	520,800	5.0	2,604,000
							1.0	520,800
～ 2	事務所	248.00	80.0	198.40	2,380	472,192	3.0	1,416,576
							1.0	472,192
～ 3	事務所	248.00	80.0	198.40	2,380	472,192	3.0	1,416,576
							1.0	472,192
～ 4	事務所	248.00	80.0	198.40	2,380	472,192	3.0	1,416,576
							1.0	472,192
～

計		992.00	78.8	781.20		1,937,376		6,853,728
								1,937,376

⑨年額支払賃料	1,937,376 円　×　12ヶ月　＝　 23,248,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,248,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,859,881 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,388,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,853,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,937,376 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 606,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,057,696 円　　　　（　 36,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｊ（賃）　　　　-20	2,893 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,891 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｉ（賃）　　　　-17	2,778 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	2,871
c	Ｒ０２公１Ｋ（賃）　　　　-1	2,776 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	3,125

宇都宮 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	816,000 円	204,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	929,940 円	23,248,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,683,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,607,640 円　（　　　　　　 7,541 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 992.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,178,000 円（　　　　　 23,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,057,696 円
②総費用	4,607,640 円
③純収益　①－②	17,450,056 円
④建物等に帰属する純収益	14,178,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,272,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,102,891 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,643,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宇都宮 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 5-18

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　順一

印

TEL.

鑑定評価額

95,300,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市元今泉２丁目６番１｢元今泉２－６－１９｣				②地積　(㎡)	611 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	事務所ＲＣ3	店舗、事務所等が混在する幹線道路沿い商業地域	南18m県道、西側道	水道、ガス、下水	宇都宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 610 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

宇都宮駅北東方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

主として低層の店舗、事務所等が見られる商業地域だが、近隣周辺では中高層建物の建設も増加している。地価
水準は上昇基調を保って推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市内に所在する幹線道路沿いの路線商業地域。主たる需要者は広大な駐車スペースを伴う大規模店
舗を展開する小売事業者が中心だが、特に交通利便性が良好な地域においてはマンションデベロッパーの参入も見られ
る。景気回復に伴い取引需要は高まりつつあるが、取引総額が嵩むため取引総数としては限定的で、規模もまちまちで
あることから、市場において需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は宇都宮駅東地区に存する既成の路線商業地域。テナント店舗等も混在するが、土地価格に十分見合った賃料相場
は形成されていないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から試算したもの
で、市場の実勢を反映した説得力の高い価格と認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を中心に収益価格を関
連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[103.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあるが市内の人口
数はピークを迎えている。地価水準は上昇基
調の地域が多いが、今後は需要の二極化が進
む可能性がある。

宇都宮駅東地区の商業地域で、近隣周辺では
土地の高度利用が徐々に進行している。地価
水準は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｄ -4	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北4m、角地		商業 (90,400)
b	Ｒ０２公１Ｈ -8	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	Ｒ０２公１Ｋ -201	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		商業 (100,480)
d	Ｒ０２公１Ｄ -20	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、南西6m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,286	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	161,535	100 [ 106.5]	151,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 178,280	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,846	100 [ 115.9]	156,899		162,000
c	(　 ) 211,696	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	216,994	100 [ 135.8]	159,789		165,000
d	(　 ) 177,616	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,666	100 [ 110.2]	153,962		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

宇都宮 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であることから非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,434,759	4,838,132	17,596,627	14,193,400	3,403,227	（　0.9497） 3,232,045	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	67,334,271 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	248.00	Ｓ4	992.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	611 ㎡	34.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	248.00	75.0	186.00	2,882	536,052	5.0	2,680,260
							1.0	536,052
2～ 2	事務所	248.00	80.0	198.40	2,430	482,112	3.0	1,446,336
							1.0	482,112
3～ 4	事務所	248.00	80.0	198.40	2,400	476,160	3.0	1,428,480
							1.0	476,160
～

～

計		992.00	78.8	781.20		1,970,484		6,983,556
								1,970,484

⑨年額支払賃料	1,970,484 円　×　12ヶ月　＝　 23,645,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 781.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,645,808 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,891,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,754,143 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,983,556 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,970,484 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 616,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,434,759 円　　　　（　 36,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｄ（賃）　　　　-18	3,200 ( 3,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,991	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,976 円/㎡　月額支払賃料（　 2,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｅ（賃）　　　　-23	3,802 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,042
c	Ｒ０２公１Ｉ（賃）　　　　-17	2,778 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,894

宇都宮 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,030,000 円	206,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	945,832 円	23,645,808　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 750,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,699,500 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,838,132 円　（　　　　　　 7,918 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 992.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,193,400 円（　　　　　 23,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,434,759 円
②総費用	4,838,132 円
③純収益　①－②	17,596,627 円
④建物等に帰属する純収益	14,193,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,403,227 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,232,045 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,334,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）