鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｄ -6	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公１Ｅ -16	宇都宮市		更地	（　）	不整形	南西34m市道、南東21m、角地		準住居 (70,200)
c	Ｒ０２公１Ｉ -78	宇都宮市		更地	（　）	不整形	南12m市道、西4m、角地		商業 (90,400)
d	Ｒ０２公１Ｉ -79	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南6m、西6m、三方路		１住居 (70,200)
e	Ｒ０２公１Ｅ -30	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	西6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,824	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	117,364	100 [ 93.9]	124,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 90,385	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	120,274	100 [ 97.0]	123,994		124,000
c	(　 ) 86,324	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,187	100 [ 70.8]	123,145		123,000
d	(　 ) 110,941	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	104,720	100 [ 82.7]	126,626		127,000
e	(　 ) 89,185	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,630	100 [ 79.1]	119,633		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

宇都宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		宇都宮駅北東の利便性が比較的良好な住商混在地域で、敷地規模と周辺状況、接面道路等を勘案するとマンション分譲適地と判断され、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が、分譲マンション用地と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,064,766,180	882,326,479	13	430,000	3,098.00	250,000	3,579.80
⑧開発法による価格	182,439,701 円　　　　（　 111,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,640 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,640.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
413.40 ㎡	3,579.80 ㎡	3,279.58 ㎡	300.22 ㎡	3,098.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.2 ％）	（ 218.3 ％）	（ 200.0 ％）	（ 18.3 ％）	（ 86.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	41.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		33.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 3,098.00 ㎡　　＝　　　　 1,332,140,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,332,140,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 3,579.80 ㎡　　＝　　　　 921,798,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,332,140,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 133,214,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,055,012,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,607,000 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 60,159,442 円
	販売総額(2期)	66,607,000 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 56,016,487 円
	販売総額(3期)	1,198,926,000 円	( 90 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 948,590,251 円
収入合計		－	－	－	－	1,064,766,180 円
支出	建築工事費(1期)	184,359,700 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 169,942,771 円
	建築工事費(2期)	184,359,700 円	( 20 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 158,235,931 円
	建築工事費(3期)	553,079,100 円	( 60 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 437,596,184 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	79,928,400 円	( 60 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 72,191,331 円
	販売管理費(2期)	53,285,600 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 44,360,262 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	882,326,479 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,064,766,180 円　　－　　　　　　 882,326,479 円　　＝　　　　　 182,439,701 円 111,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
宇都宮 -78　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 -78

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　小岩　圭一

印

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市中今泉２丁目１１番５外｢中今泉２－１１－１２｣				②地積　(㎡)	1,640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、店舗等が混在する住宅地域	東33m市道、背面道	水道、ガス、下水	宇都宮 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３３ｍ市道、二方路

交通

施設

宇都宮駅北東方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いにマンション、アパート、店舗等が見られる地域で、今後も現状を維持するものと予測する。マン
ション素地をはじめ多様な用途に対する需要が見込まれることから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 112,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市街地中心部の利便性が良好な地域一円である。典型的な需要者はマンション開発による採算性に
着目したデベロッパーであり、特に北関東において開発実績を有する業者が中心である。近年大型案件の竣工や建築費
及び素地取得費の上昇により新規供給は比較的落ち着いていたが、再開発事業やＬＲＴ事業等の進捗に併せて素地需要
は堅調である。なお、画地規模や行政的条件により個別性が強く、需要の中心となる価格帯の判断は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市街地中心部の面大地の取引からマンション開発の素地取得を含む規範性の高い事例を採用しており、市場
の実態を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格は典型的な市場参加者であるデベロッパーが着目する収
支計画に基づく投資採算性を反映した価格である。両価格は概ね均衡して求められたが、本件においては、比準価格を
重視しやや想定要素が内在する開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口がピークと推計されるなか、市はネット
ワーク型コンパクトシティ化を目指し立地適
正化計画等の各種施策やＬＲＴ等の公共事業
を推進している。

ＪＲ宇都宮駅東方の区画整理済みの面大地か
ら構成される幹線道路沿いの地域である。希
少性は高く需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｄ -6	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公１Ｆ -31	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２公１Ｅ -16	宇都宮市		更地	（　）	不整形	南西34m市道、南東21m、角地		準住居 (70,200)
d	Ｒ０２公１Ｉ -79	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南6m、西6m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,824	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	117,364	100 [ 93.9]	124,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 75,635	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	75,190	100 [ 63.8]	117,853		118,000
c	(　 ) 90,385	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 75.6]	120,274	100 [ 95.0]	126,604		127,000
d	(　 ) 110,941	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	104,720	100 [ 85.5]	122,480		122,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

宇都宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の立地、規模、行政的条件等により最有効使用はマンション分譲用地と判断され、開発法を適用する。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

ＪＲ宇都宮駅東口の区画整理地で、マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,059,750,828	876,761,323	13	440,000	3,098.00	253,000	3,579.80
⑧開発法による価格	182,989,505 円　　　　（　 112,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,640 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,640.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
413.40 ㎡	3,579.80 ㎡	3,279.58 ㎡	300.22 ㎡	3,098.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 40 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.2 ％）	（ 218.3 ％）	（ 200.0 ％）	（ 18.3 ％）	（ 86.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	41.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		33.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

440,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 440,000 円／㎡　　×　　 3,098.00 ㎡　　＝　　　　 1,363,120,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,363,120,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 253,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 260,590 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,590 円／㎡　　×　　　 3,579.80 ㎡　　＝　　　　 932,860,082 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,363,120,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 136,312,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,069,172,082 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	68,156,000 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 61,558,499 円
	販売総額(2期)	68,156,000 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 56,739,870 円
	販売総額(3期)	1,226,808,000 円	( 90 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 941,452,459 円
収入合計		－	－	－	－	1,059,750,828 円
支出	建築工事費(1期)	186,572,016 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 171,982,084 円
	建築工事費(2期)	186,572,016 円	( 20 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 156,907,065 円
	建築工事費(3期)	559,716,049 円	( 60 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 429,526,096 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	81,787,200 円	( 60 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 73,870,199 円
	販売管理費(2期)	54,524,800 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 44,475,879 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	876,761,323 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,059,750,828 円　　－　　　　　　 876,761,323 円　　＝　　　　　 182,989,505 円 112,000 円／㎡