鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｂ -49	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東6m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ０２公１Ｃ -36	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０２公１Ｉ -9	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ正方形	北5m私道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０２公１Ｋ -68	宇都宮市		更地	（　）	台形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０２公１Ｋ -71	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	62,876	100 [ 97.0]	64,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 79,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	77,574	100 [ 117.4]	66,077		69,400
c	(　 ) 72,340	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	71,695	100 [ 111.6]	64,243		67,500
d	(　 ) 53,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	53,654	100 [ 86.4]	62,100		65,200
e	(　 ) 75,568	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	70,629	100 [ 111.1]	63,572		66,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,400 円／㎡]

宇都宮 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,284,564	431,222	1,853,342	1,545,390	307,952	（　0.9731） 299,668	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,375,915 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	14.8 m x 13.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのアパート：間取り２ＤＫ　平均専有面積平均約３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,397	97,790	1.0	97,790
							1.0	97,790
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,437	100,590	1.0	100,590
							1.0	100,590
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		198,380		198,380
								198,380

⑨年額支払賃料	198,380 円　×　12ヶ月　＝　 2,380,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,380,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,190,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,284,564 円　　　　（　 11,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｃ（賃）　　　　-3	1,143 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,397 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｃ（賃）　　　　-5	1,717 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [ 99.0]	1,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 -48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,300 円	23,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,222 円	2,380,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,500 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 431,222 円　（　　　　　　 2,145 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,545,390 円（　　　　　 7,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,284,564 円
②総費用	431,222 円
③純収益　①－②	1,853,342 円
④建物等に帰属する純収益	1,545,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	307,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,375,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宇都宮 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 -48

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　下山田　淳

印

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市江曽島本町２５５２番６｢江曽島本町１６－１１｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	区画整然とした比較的熟成度の高い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	江曽島 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

江曽島駅　東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

宇都宮市街地南部の比較的街区が整った熟成度の高い住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現
状を維持すると予測する。地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市南部を中心とした住宅地域が存する一円の圏域である。需要者は宇都宮市及びその周辺に居住ま
たは通勤する一次取得者等が中心である。近隣地域は大型商業施設等に近接し、街区整然とした生活利便性の高い住宅
地域で、比較的需要は安定している。需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で１，０００～１，５００万円、
新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度であるとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性が重視される地域ではなく、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位
に求められた。一方で取引事例比較法により求めた比準価格は、現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判
定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を
標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 89.3]

[105.0]
100

67,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇都宮市の人口はピークを迎え人口は減少局
面に入ったが、住宅地の地価は利便性の高い
地域を中心にやや強含みで推移している。

大規模商業施設等に近接した利便性の高い住
宅地域である。地域要因に大きな変動は認め
られない。地価は横ばいからやや強含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２公１Ｍ -27	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０２公１Ｋ -68	宇都宮市		更地	（　）	台形	南6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０２公１Ｅ -39	宇都宮市		建付地	（　）	台形	北4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０２公１Ｋ -72	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	西6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,930	100 [ 93.1]	64,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 53,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	53,654	100 [ 83.3]	64,411		67,600
c	(　 ) 45,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	53,299	100 [ 83.3]	63,984		67,200
d	(　 ) 47,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,436	100 [ 72.3]	64,227		67,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

宇都宮 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,483,677	491,122	1,992,555	1,679,190	313,365	（　0.9731） 304,935	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,487,979 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＬＳ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	14.8 m x 13.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ４戸、平均専有面積約３９㎡、平面駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,369	106,782	1.0	106,782
							1.0	106,782
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,396	108,888	1.0	108,888
							1.0	108,888
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		215,670		215,670
								215,670

⑨年額支払賃料	215,670 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,380,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,670 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,670 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,696 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,483,677 円　　　　（　 12,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公１Ｆ（賃）　　　　-24	1,383 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,428 円/㎡　月額支払賃料（　 1,369 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公１Ｆ（賃）　　　　-34	1,313 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,399
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 -48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,400 円	25,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,522 円	2,588,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,000 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,122 円　（　　　　　　 2,443 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,679,190 円（　　　　　 8,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,483,677 円
②総費用	491,122 円
③純収益　①－②	1,992,555 円
④建物等に帰属する純収益	1,679,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	304,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,487,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）