別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 宇都宮 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -46 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生 印  TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中岡本町字鳥沢２６６３番１７ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡本 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 岡本駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの熟成した住宅地域であり、現状のまま推移するものと見られる。需要は周囲の利便性、居住快適性に 富む住宅団地より低位であるが住宅需要の波及による地価の緩やかな上昇が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 岡本地区周辺は駅の整備や土地区画整理事業地を含めた新しい住宅街区形成によりサラリーマン世帯の需要の高まりが みられ、一方やや古いタイプの住宅地域である近隣地域内の需要は上記と比しやや弱含みである。同一需給圏は合併前 の旧河内町を含む宇都宮市北東部の地域である。宇都宮市北東部地域の居住者をはじめ市内へ通勤している周辺市町居 住者が需要の中心である。価格は土地のみで１０００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円程度が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は区画の規模、駅距離等から自己の戸建住宅としての利用が需要の中心となっており、アパート等としての利用 は少ない状況にある。更に収益物件としては投資額を回収できるだけの規模、市場が備わっていないことから収益還元 法の適用を断念している。よって類似性、価格牽連性を有する複数の取引事例より試算した比準価格の信頼度を重視し 、単価と総額の関連を考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税や不安定な国外経済を背景として景 気は踊り場に差し掛かっており不動産市場は 事業需要では影響を受けつつ住宅需要は堅調 を維持している。 地域要因を変化させる行政の動き、大型開発 等は特になく、旧来通りの街区形成・土地利 用が継続している。地価は緩やかに上昇が見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％