別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 宇都宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -25 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市竹林町字道通１６６番１外 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート に農地が散在する住 宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 宇都宮 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 宇都宮駅北東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 白沢街道背後に中小規模の戸建住宅が多く見られる住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測す る。中心市街地近郊の住宅地域として利便性や総額に着目した需要が堅調で、地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市街地北東部に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は宇都宮市居住者及び通勤者の中でも市 街地北東部及びその周辺部を選好する個人のほか、隣接市町からの流入も見られる。利便性が高く、総額面が抑えられ ることから、需要は堅調で推移する一方、土地区画整理事業並びに地場の不動産業者等による宅地供給は続いており、 競合が著しい。土地は１千万円前後、新築の戸建物件は２千万円前半～３千万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成住宅地域に存することから、後述の理由により収益還 元法及び原価法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、周辺の住宅地域から価格形成要因が同程度で高 い類似性を有する取引事例を多数収集しえた。従って本件においては、市場参加者の着目する市場性を反映して実証的 な比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [105.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口がピークと推計されるなか、市はネット ワーク型コンパクトシティ化を目指し立地適 正化計画等の各種施策やＬＲＴ等の公共事業 を推進している。 地域要因の変動は特段見られないが、平地部 の既成住宅地域として、通勤等の利便性や総 額等に着目した需要が堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％