別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 茨城境 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城境 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次 印  TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡境町字下田６５０番５ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が見られる住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 東武動物公園 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅北東方 13.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線道路背後の住宅地域であり、概ね地域は熟成しており、今後においても現状に近い状態で推移していくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、境町市街化区域内住宅地域を中心に隣接市内の市街化区域内住宅地域をも含む。需要者は境町 及び当町に地縁性を有するエンドユーザーが中心。昨年以降、中古住宅及び新築住宅の売れ行きは概ね良好であり、需 給は均衡している。尚、市場で中心となる価格帯は、市場で比較的多く取引されている土地１６５㎡程度を前提とした 場合、新築戸建住宅で１，９００万円前後、土地は１㎡当たり２．５万円前後、総額で４００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、買物施設及び公共施設への接近性が概ね良好であり、総じて居住の快適性を備えた住宅地域である。収 益価格は対象標準地の画地規模より駐車場付の共同住宅を想定した場合、経済合理性ある建物の想定が困難であったた め収益還元法の適用は断念した。尚、取引市場での動向を検証すると、取引価格主導で価格形成がなされている。よっ て本件においては、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城境 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [104.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より大きく、高齢化率は ほぼ県平均並。新設住宅建築着工件数は概ね 横ばい傾向。 ほぼ中心市街地に位置しており、商業施設等 の生活利便施設への接近条件は概ね良好。地 価は昨年以降横ばいにて推移。 形状・画地規模においては概ね標準的であり 、また道路方位は標準画地に比べ良好といえ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％