別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 茨城八千代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城八千代 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 9,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１ ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に事 業所等も見られる住 宅地域 南西6m町道、南東側道 水道、下水 下妻 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  20.7 ｍ、規模　　       405 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 下妻駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を中心とした住宅地域であり、地域要因の変動は少なく、概ね現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、八千代町を中心にその周辺市に存する農家集落等の住宅地域。需要者は、八千代町に居住する 一次取得者が大半を占め、その他は地縁性を有する同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。 郊外部は畑の中に農家集落が散在するのが標準であり住宅地供給は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は４００ 万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ中に事業所も見られる農家集落地域内にあり、集落の外側は水田が広がっている 。取引事例は八千代町内の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は市街地から離れた古くからの農家 集落地域で、賃貸需要は見込めない為収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地を規準 とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 9,380  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より特に高く、高齢化率 も県平均よりやや高い。住宅地需要は地元需 要が中心である。 農家集落地域であり、需要は地元中心で、外 部からの需要は見込めず、地価は長期下落の 途上と判断される。 形状、規模等は標準的である。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％