別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大洗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一 印  TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅を中心に農地、 事業所等も見られる 住宅地域 南西4.4m町道 水道 大洗 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 大洗駅北東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地であり特段の変動要因も見られないことから、現状の住環境を維持して推移していくも のと予測する。町域内からの宅地需要も弱く、下落率は縮小するも継続的に下落していくものものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洗町及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は地縁性を有する一次所得者が中心で あり、一部大洗町内の賃貸住宅住まいの一次取得者も見られる。供給は処分・転出等による売却が中心であり、需要が 限定的であることから供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで５００万円、新築の戸建 住宅で２４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ る。収益価格は市街化調整区域の住宅地であり、賃貸慣行が未成熟である為試算できなかった。よって、収益性より居 住性を重視する住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされていることから比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は１％後半の減少、高齢化率は３３．７ ％と高く、雇用・所得環境は改善傾向にある が住宅投資は低調で、町外からの移転需要は 依然見られない。 地縁的選好性の強い地域で需要は弱く限定的 であり、新築住宅等はほとんど見られず、住 宅地として低調な状態で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％