鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小美玉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -18	小美玉市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、中間画地		（都）２低専 (60,200)
b	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -3	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、南東2.7m、角地		（都）１低専 (40,80)
c	石岡（Ｒ２公） -14	石岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	石岡（Ｒ２公） -61	石岡市		建付地	（　）	長方形	東13m国道、西3m、二方路		近商 (80,200)
e	石岡（Ｒ２公） -46	石岡市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,097	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,213	100 [ 88.1]	29,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 24,008	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	22,945	100 [ 77.6]	29,568		31,000
c	(　 ) 30,216	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,974	100 [ 97.5]	30,743		32,300
d	(　 ) 27,280	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	29,628	100 [ 98.2]	30,171		31,700
e	(　 ) 22,720	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	25,169	100 [ 82.4]	30,545		32,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

小美玉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,716,623	1,260,628	5,455,995	5,047,540	408,455	（　0.9742） 397,917	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,802,294 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	15.8 m x 24.0 m	前面道路：県道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用との関連から、１階を店舗、２階を事務所と判定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,603	317,394	3.0	952,182
							1.0	317,394
2～ 2	事務所	220.00	92.0	202.40	1,350	273,240	1.0	273,240
							1.0	273,240
～

～

～

計		440.00	91.0	400.40		590,634		1,225,422
								590,634

⑨年額支払賃料	590,634 円　×　12ヶ月　＝　 7,087,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,087,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 567,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,520,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,225,422 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 590,634 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 184,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,716,623 円　　　　（　 17,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-12	1,253 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,652 円/㎡　月額支払賃料（　 1,603 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小美玉（賃）　　　　-2	1,030 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,672
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小美玉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,400 円	71,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	212,628 円	7,087,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,100 円	71,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,260,628 円　（　　　　　　 3,232 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,047,540 円（　　　　　 12,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,716,623 円
②総費用	1,260,628 円
③純収益　①－②	5,455,995 円
④建物等に帰属する純収益	5,047,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,802,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小美玉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小美玉 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小美玉市羽鳥字東平２６７３番５				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域	北6.5m県道、東側道	水道、下水	羽鳥近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 250 ｍ、南 150 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６．５ｍ県道

交通

施設

羽鳥駅西方近接

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地という立地にあるが土地の有効利用度は高くなく繁華性は低下傾向にあることから、今後も地価下落
傾向は継続していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所（１階建乃至２階建）

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小美玉市内及び隣接市の商業地域が存する圏域と判定した。特に、ＪＲの駅に近接するやや繁華性の低
い商業地域と代替競争関係が強いものと見込まれる。近隣地域は旧来型の駅前商業地であり、商業中心は郊外へ移転し
ており、衰退傾向が認められるが、２０１９年度末に全面供用開始予定の「羽鳥」駅橋上化の波及効果が期待される。
近隣での商業地の取引はみられず取引が稀なことから需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は「羽鳥」駅前の衰退傾向にある商業地である。賃料収受を目的とした投資家等により、新たな取引が発生す
るような地域ではなく、収集できる資料にも限界があるため、収益価格の説得力は低い。比準価格は商業地の取引価格
を反映し、実証的であることを考慮すると、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって本件では、比準価格を標準
とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,600 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[103.0]

100
[146.5]

[105.0]
100

29,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内商業地は、規模、連たん性が脆弱であり
、商業収益の期待は薄い。土地を取得し事業
展開する需要も希少で、下落傾向は継続して
いる。

鉄道駅前の既存の商業地域。駅前という希少
性は認められるが郊外化に伴い衰退傾向にあ
る。今後は、駅の橋上化の影響に注視が必要
である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小美玉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２公示（石岡）再 -14	石岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ２公示（石岡）再 -29	石岡市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、北6.2m、角地		商業 (90,400)
c	石岡（Ｒ２公） -14	石岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	Ｒ２公示（土浦） -79	土浦市		底地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東5.5m、角地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,114	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,978	100 [ 91.7]	29,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 29,954	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	33,921	100 [ 114.2]	29,703		31,200
c	(　 ) 30,216	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,974	100 [ 103.3]	29,016		30,500
d	(　 20,310) 29,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	35,211	100 [ 118.6]	29,689		31,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,000 円／㎡]

小美玉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,698,829	1,260,066	5,438,763	5,047,540	391,223	（　0.9742） 381,129	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,473,118 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	15.8 m x 24.0 m	前面道路：県道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）２階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

近隣地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,590	314,820	3.0	944,460
							1.0	314,820
2～ 2	事務所	220.00	92.0	202.40	1,355	274,252	1.0	274,252
							1.0	274,252
～

～

～

計		440.00	91.0	400.40		589,072		1,218,712
								589,072

⑨年額支払賃料	589,072 円　×　12ヶ月　＝　 7,068,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,068,864 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,503,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,218,712 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 589,072 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 184,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,698,829 円　　　　（　 17,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-12	1,253 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,639 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ２公・商）　　　　-2	1,544 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小美玉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,400 円	71,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	212,066 円	7,068,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 603,100 円	71,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,260,066 円　（　　　　　　 3,231 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,047,540 円（　　　　　 12,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,698,829 円
②総費用	1,260,066 円
③純収益　①－②	5,438,763 円
④建物等に帰属する純収益	5,047,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	391,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	381,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,473,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）