鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小美玉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小美玉（Ｒ２公示） -42	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m私道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -35	小美玉市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、南2.7m、二方路		（都）１低専 (60,150)
c	小美玉（Ｒ２公示） -32	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -18	小美玉市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、中間画地		（都）２低専 (60,200)
e	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -37	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	西1.8m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,684	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,768	100 [ 108.0]	20,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 16,875	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.6]	22,863	100 [ 112.2]	20,377		21,200
c	(　 ) 25,503	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	25,200	100 [ 122.5]	20,571		21,400
d	(　 ) 21,097	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,213	100 [ 129.4]	20,257		21,100
e	(　 ) 7,923	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 43.0]	18,333	100 [ 90.3]	20,302		21,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -57.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

小美玉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,950	501,029	2,295,921	2,100,560	195,361	（　0.9730） 190,086	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,801,720 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	ＬＳ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	287 ㎡	10.4 m x 26.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５２㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	104.00	100.0	104.00	1,217	126,568	1.0	126,568
							0.0	0
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		253,136		253,136
								0

⑨年額支払賃料	253,136 円　×　12ヶ月　＝　 3,037,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,037,632 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,794,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,950 円　　　　（　 9,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-3	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,218 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小美玉（賃）　　　　-1	1,007 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小美玉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,200 円	30,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,129 円	3,037,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,500 円
	建物　　　　　　　　　 215,600 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,029 円　（　　　　　　 1,746 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,100,560 円（　　　　　 7,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,950 円
②総費用	501,029 円
③純収益　①－②	2,295,921 円
④建物等に帰属する純収益	2,100,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	195,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,801,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小美玉 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小美玉 -4

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　太田　聖史

印

TEL.

鑑定評価額

6,060,000 円

１㎡当たりの価格

21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか事業所等が見られる既成住宅地域	南東4m市道	水道、下水	羽鳥 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

羽鳥駅　北東方

500m

法令

規制

（都）１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

羽鳥駅徒歩圏内の低層住宅地域であり、当面は現環境を維持するものと予測する。駅周辺地区では地価は底値圏
に近付いているが、地価回復の兆しは見えず、小幅ながら地価下落が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ羽鳥駅を最寄駅とする範囲内の住宅地域一帯である。需要者の中心はアパート等に住む市内在住の３
０～４０歳代の一次取得者及び買換層である。圏内では若干駅から離れても新興住宅地に需要が流れる傾向にあり、Ｊ
Ｒ羽鳥駅徒歩圏内であっても既成住宅地域の選好性は低くなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が８５坪程度
で６００万円程度、新築戸建は概ね２５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ羽鳥駅徒歩圏内の既成住宅地域。賃貸用不動産も混在するが、持ち家志向の強い地域であることから、
自用目的の取引が中心であり、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考
えられる。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石岡 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[115.3]

[104.0]
100

21,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率、高齢化率は県平均を上回る。不
動産取引件数は減少傾向。茨城空港周辺の道
路整備が進捗中。工業団地分譲価格値下げの
効果はない。

駅徒歩圏内の低層住宅地域として熟成。駅東
口での品等上位の住宅地大量供給後の需要減
退の影響が残っており、未だ地価反転の兆し
は無い。

道路方位について優れる。その他、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

小美玉 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小美玉（Ｒ２公示） -42	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m私道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -18	小美玉市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、中間画地		（都）２低専 (60,200)
c	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -43	小美玉市		更地	（　）	不整形	東6m市道、南20m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -3	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、南東2.7m、角地		（都）１低専 (40,80)
e	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -36	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	北東2.7m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,684	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,768	100 [ 99.0]	21,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 ) 21,097	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,213	100 [ 129.4]	20,257		21,100
c	(　 ) 24,764	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	24,690	100 [ 130.7]	18,891		19,600
d	(　 ) 24,008	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	22,945	100 [ 114.0]	20,127		20,900
e	(　 ) 15,635	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	19,018	100 [ 96.0]	19,810		20,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

小美玉 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,715,496	507,323	2,208,173	2,018,720	189,453	（　0.9730） 184,338	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,686,760 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	287 ㎡	10.4 m x 26.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式・ファミリータイプ（１階２５㎡・２階２５㎡）４戸、敷地内平面式駐車場４台分

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,179	117,900	1.0	117,900
							1.0	117,900
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		235,800		235,800
								235,800

⑨年額支払賃料	235,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,829,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,829,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,603,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,715,496 円　　　　（　 9,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-7	1,245 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,179 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小美玉（賃）　　　　-3	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,099
c	小美玉（賃）　　　　-10	903 ( 902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,210

小美玉 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,400 円	29,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	113,184 円	2,829,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,339 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,323 円　（　　　　　　 1,768 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,018,720 円（　　　　　 7,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,715,496 円
②総費用	507,323 円
③純収益　①－②	2,208,173 円
④建物等に帰属する純収益	2,018,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,453 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,686,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）