鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小美玉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -21	小美玉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、西3m、三方路		（都） (70,200)
b	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -36	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	北東2.7m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -37	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	西1.8m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
d	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -5	小美玉市		建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -43	小美玉市		更地	（　）	不整形	東6m市道、南20m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,753	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	17,228	100 [ 104.9]	16,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 15,635	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	19,018	100 [ 116.2]	16,367		17,200
c	(　 ) 7,923	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 43.0]	18,333	100 [ 111.5]	16,442		17,300
d	(　 ) 11,274	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.4]	16,610	100 [ 101.9]	16,300		17,100
e	(　 ) 24,764	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	24,690	100 [ 151.5]	16,297		17,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -57.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,200 円／㎡]

小美玉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,602,738	441,432	2,161,306	2,018,720	142,586	（　0.9730） 138,736	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,774,720 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	60 ％	150 ％	150 ％	250 ㎡	14.1 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,106	110,600	1.0	110,600
							1.0	110,600
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		221,200		221,200
								221,200

⑨年額支払賃料	221,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,654,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,654,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,495,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,523 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,602,738 円　　　　（　 10,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-4	1,220 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,154 円/㎡　月額支払賃料（　 1,106 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小美玉（賃）　　　　-7	1,245 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,153
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小美玉 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,632 円	2,654,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,432 円　（　　　　　　 1,766 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,018,720 円（　　　　　 8,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,602,738 円
②総費用	441,432 円
③純収益　①－②	2,161,306 円
④建物等に帰属する純収益	2,018,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	142,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,774,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小美玉 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小美玉 -3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　説田　賢哉

印

TEL.

鑑定評価額

4,300,000 円

１㎡当たりの価格

17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小美玉市羽鳥字花舘２８９５番１６６				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (60,150) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域	南6m市道	水道、下水	羽鳥 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ市道　　　　「
基準方位　北」

交通

施設

羽鳥駅の東方

1.4km

法令

規制

（都）１低専

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、比較的良好な住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,790 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね小美玉市（旧美野里地区）の圏域である。需要者の中心は小美玉市旧美野里地区
居住者が殆どを占める。景気が回復しつつあり、需給も改善しつつある。土地は４００～６００万円程度、新築の戸建
て物件は２，０００万円前半が需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　既に熟成しつつある小規模住宅団地であり、駅や各種店舗・事業所等も近隣に存し利便性は一定の水準を保っている
。戸建住宅を中心として、貸家・家作等の収益物件も介在する。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重
視し、結果として低位となった収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石岡 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[143.1]

[105.0]
100

17,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アベノミクス効果も一定の成果があり、概ね
円安株高傾向であるものの、土地取引件数は
少なく、市内地価は総じて横這ないし大半は
下落基調である。

小規模ながら整然と区画され、各種店舗・ス
ーパー・駅からも近く、やや弱含みであるも
比較的安定している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小美玉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小美玉（Ｒ２公示） -5	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m私道、中間画地		（都） (60,200)
b	小美玉（Ｒ２公示） -16	小美玉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -35	小美玉市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、南2.7m、二方路		（都）１低専 (60,150)
d	小美玉（Ｒ２公示） -22	小美玉市		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、北西4m、角地		（都） (60,200)
e	小美玉（Ｒ２公示Ｙ） -21	小美玉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、西3m、三方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,744	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	14,409	100 [ 89.0]	16,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 16,766	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,073	100 [ 96.5]	16,656		17,500
c	(　 ) 16,875	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.6]	22,863	100 [ 136.3]	16,774		17,600
d	(　 ) 18,184	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	16,928	100 [ 103.8]	16,308		17,100
e	(　 ) 18,753	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	17,228	100 [ 104.9]	16,423		17,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,200 円／㎡]

小美玉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,572,146	440,496	2,131,650	2,018,720	112,930	（　0.9730） 109,881	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,197,620 円　　　　（　 8,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小美玉 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	60 ％	150 ％	150 ％	250 ㎡	14.6 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約５０㎡）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,093	109,300	1.0	109,300
							1.0	109,300
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,093	109,300	1.0	109,300
							1.0	109,300
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		218,600		218,600
								218,600

⑨年額支払賃料	218,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,623,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,623,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,465,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	218,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,283 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,572,146 円　　　　（　 10,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小美玉（賃）　　　　-7	1,245 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,093 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小美玉（賃）　　　　-4	1,220 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小美玉 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,696 円	2,623,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 440,496 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,018,720 円（　　　　　 8,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,572,146 円
②総費用	440,496 円
③純収益　①－②	2,131,650 円
④建物等に帰属する純収益	2,018,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	109,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,197,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,790 円／㎡）