別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 つくばみらい -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -9 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 小絹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 小絹駅　北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした低層住宅地として熟成しており、建て替え等は見られるものの将来的にもほぼ現状のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をつくばみらい市及び隣接の守谷市における普通住宅地域と把握。需要者の中心はしない居住の３０～４０ 代前半の一次取得者等が大半。駅徒歩圏の好立地物件は周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込める。区画整然 とした熟成した低層住宅地だがやや古い。みらい平駅周辺地域との比較で小絹駅周辺地域の競争力は高くなく、地価の 下げ止まりには至っていない。中心となる価格帯は、土地総額で７百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多い標準住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は形 成されておらず、土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められない。よって、市場性を反映する比準価格で価 格形成がなされていると判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [167.6] [102.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みらい平駅周辺の開発が進み人口増加。みら い平駅周辺の区画整理地とそれ以外の従来か らの既成住宅地域との二極化進行。 区画整然とした熟成した低層住宅地だが、や や古く下げ止まりに至っていない。地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％