別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 つくばみらい -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市新戸字下２８５番 ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に中規模農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 守谷 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 守谷駅北東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの農家集落地域で、周囲は農地等に囲まれ、地域の特性等から需要が限定され取引事例も少なく、地価 水準も今後も弱含みで推移していくと考える。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばみらい市及びその周辺の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は当該地域に地縁的選 好性を有する一次取得者層が中心と考えられる。調整区域内特有であるが需要は限定されて取引事例は少ない状況にあ る。圏外からの流入はほとんどなく、今後も需給動向は低迷するものと予測する。取引の中心価格帯は、当該地域の事 情等もあり、価格水準には幅が生じるため、把握するのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの農家集落地域であり、当該地域の状況から、利便性を重視する共同住宅は皆無であり収益価格 を求めるための資料の収集は困難であった。今後も同傾向が続くと予測されるため、収益還元法は適用しなかった。一 方、取引事例は少ないながらも類似する事例を収集出来たため比準価格は信頼性が高い。よって本件では、比準価格に 基づき、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市は、ＴＸ沿線で新規の住宅地 開発が進み、新規分譲地は堅調に推移してい るが、既存住宅地は低迷し２極化状況にある 。 地縁的選好性が認められる農家集落地域で、 需要が限定され、地価水準も低迷し、下落傾 向が今後も続くと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％